仮称 ） 赤堤プロジェクト

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



本日より、複数回に分け、

来春完成予定の新築賃貸アパートメントのご紹介をさせていただきます。


【外観イメージ】


（ 仮称 / 赤堤プロジェクト ）



設計は、カスヤ・アーキテクツ・オフィス （ ＫＡＯ ） の 粕谷 淳司 さんです。

先生は、まだ若く、初めてお話しさせていただいた時は、非常に気さくな印象がありましたが、

その実、グッドデザイン賞を受賞経験もある、東京大学の建築学科卒の建築エリートでした。

戸建てから、賃貸住宅、商業施設など幅広く展開されていますのでご興味のある方はご連絡ください。。

今後、弊社ホームページにて今回のプロジェクトの特設ページの作成を予定しておりますので、

詳しくは、その中でお話しさせていただきます。


今回のプロジェクトの特徴

□ 「 赤堤 」 というブランド （ 立地 ）

□ 「 人気のある設計士 」 と建てる賃貸計画 （デザイン）

□ インテリアへの造詣が深いオーナー様 （知識）

□ 設計・建築・募集、得意分野で構成されたチーム （連携）


来春の完成にむけて連載させていただきます。




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賃 貸 不 動 産 経 営 管 理 士　　坂  田　直 哉

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畳 - T A T A M I - （２）

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前回の 「 畳　- T A T A M I - 」 でご紹介したお部屋の写真を撮ってまいりました。


こちらの 「 純和風 」 なお部屋です。




今回は、洋風ではなく、

あえて既存の雰囲気の良さを残したリフォーム提案でした。




　


「和室→洋室」 ではなく、「和室→かっこいい和室」 することで、

予算も抑えることができました。

オシャレな和室にする為、細かい部分の統一感にも配慮。



「 茶色　×　ホワイト 」 に統一されたお部屋になりました。





バランス釜だったお風呂も、一新！




このお部屋の空室期間はオーナー様も定かではないほどでしたが、

今回のリフォームで、まだ完成をしてはおりませんが、入居者が決まっております。


リフォームの難しさは、新築と違い、予算の判断が難しいことではないでしょうか？

どれくらいかければ基が取れると思いますか？

無制限にお金をかければよいものではありません。


これ以上かけてはいけない金額。

それをオーバーしてまで行うリフォームは、ご自宅以外ではＮＧです。

まず、その金額の算出から始めなければいけません。

その準備は、できていますか？





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洗濯物

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関連事業部　受託課の松本です。

一人暮らしの場合、結局、洗濯物は「室内干し」と言うケースが多いです。

「ベランダ」を望む割には、外に干さない！女性の方は特にその傾向です。

仕事から帰ってきて夜に洗濯するからでしょうか？
今の洗濯機は性能が良く静かで振動も少ないので夜でも洗濯機を使う事が可能です。

外に干すのは休みの日に洗濯した時だけ!


ファミリータイプの場合はどうでしょうか？

外出する日以外は外に干してある傾向。


ファミリータイプ・単身タイプ共に、雨の日は当然室内干し、
そして現代社会では、
「花粉の時期は室内干し」
「警戒心が強すぎて室内干し」

このようなケースもあります。

そこで今、このようなアイテムが人気です。

画像をクリックすると拡大されます！！

室内物干しワイヤーの「ｐｉｄ」と言いう商品です。

これで10キロ相当分干す事が出来ます。

グッドデザイン賞受賞商品ですのであるだけでオシャレ！
特に「室内干しメイン」の単身者向け物件であれば、どちらのお部屋にするか迷っている場合は、ご成約への決め手になるかもしれません！
金額は1万円程度で、通販で7,000円と言う値段をつけているところもありました。

ちょっとした入居者への気遣いと配慮です！

このようなちょっとした商品が、お部屋探しのお客様にとっては、かなりの「得した感」を生み出す事が出来ます。

現在募集中のお部屋があれば、設置してみてもよいかもしれません！

今なら、まだ賃貸物件には普及していないので、「営業マン」の目にとまり、プラスポイントとしてすすめてくれるはずです！

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畳 - T A T A M I -

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本日は 「 タタミ 」 の話です。

洋 室 「 フローリング 」 の生活が当たり前である最近の入居者は、

どうしても 和 室 「 タタミ 」 に抵抗があります。


しかし、今回の弊社リフォーム。

あえて 「 タタミ 」 を活かしてみました。


最近はとてもオシャレな 「 タタミ 」 が市販されています。

琉球畳などを使用している建物も増えてきています。

バリエーションだけでも、こんなにあります。

　　　

　　

　



そして、今回、リフォームを実施中のお部屋はこちら。




私は、日本人として、こういったお部屋は大好きです。

いくらニーズに合わなくなったといって、面影もないようなものに変更するのも少し寂しい気がします。

日本伝統のこの様式をうまく活用できないか。

そして、そんなお部屋なら入居者も気に入ってくれるはずです。

次回、リフォーム後の写真をお届けいたします。




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アンケート結果 「キッチンの不満点」

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アットホーム社による単身者20代から30代を対象とした「キッチン」に対するアンケート結果が発表されましたので、そのまま情報として掲載します。

　　　　　　　　　　　　　　　【キッチンの不満点】
                           (複数項目回答可能。　対象：６００人）

　　　　　　　　[　男性　]　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[　女性　]

1位　作業スペースがない・少ない　42.3％　　　 １位　作業スペースがない・狭い　62.0％　　

2位　シンクが狭い　31.7％　　　　　　　　　　　　　２位　食器置き場が狭い・無い　39.0％

3位　食器置き場がない・狭い　28.0％　　　　　　 ３位　シンクが狭い　38.0％

4位　特になし　25.3％　　　　　　　　　　　　　　　  ４位　浄水器がない　18.3％

5位　換気が悪い　14.3％　　　　　　　　　　　　　　５位　換気が悪い　18.0％

6位　汚い・古い　13％　　　　　　　　　　　　　　　　６位　特になし　13.7％

7位　冷蔵庫置き場が狭い　7.7％　　　　　　　　　７位　家事動線が悪い　13.3％

8位　浄水器がない　7.3％　　　　　　　　　　　　　 ８位　冷蔵庫置き場が狭い　12.3％ 　　　　　　　　　　　　　　　
　
9位　家事動線が悪い　7.0％　　　　　　　　　　　　９位　カウンターキッチンじゃない　11.7％

10位　水道にシャワー切り替えがいない　6.3％　１０位 水道にシャワー切り替えがない　11.0％　　　　　
　
11位　キッチンの高さがあっていない　6.0％　　　１１位　汚い・古い　10.0％

12位　コンロがガスじゃない　5.7％　　　　　　　　　１２位　コンロがガスじゃない　7.0％


水周りの第一印象は「お部屋探し」においては、「決める」動機としてかなりの重要なポイントになります。
空室が出た時に、設備を一新させたり、一部リフォームする場合などには、
願ってもないデータです！！

是非ご参考にしてください。

男性も、キッチンを使う時代です。キッチン部分を軽視していません！！
そして、人口は男性の方が多いのです！
この要求・データを軽視できないですね。

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老朽化の調査が始まりそうです

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本日は注目記事のご紹介です。


「 築年数や戸数、全マンションをデータベース化　都が来春にも 」


東京都は、来春にも都内の全てのマンションの総戸数や築年数、管理状況などの

基礎情報を集めたデータベースを構築する。

都内では、今後約10年で築40年を超す分譲マンションが40万戸以上に膨らむ見通し。

東日本大震災で老朽化マンションの耐震化や建て替えは喫緊の課題。

240万戸とも いわれる都内マンションの実態を把握、

来年度以降に建て替えや耐震化を促すテコとして活用する。

既に実態調査に乗り出した。

「 来年３月末まで 」 に都内の全てのマンションの調査を完了の予定。

分譲マンションはマンション管理組合や管理会社に、

賃貸マンションはオーナーの法人や個人にアンケートを送付する。

返答がなかった場合や回答が不十分だった場合には、訪問して聞き取り調査する。

（ 日本経済新聞 ）

ご所有の賃貸の耐震性に自信を持っているオーナー様は意外と多いですが、

私が見る限り、そこまで耐震性の高い住宅は少ないような気がしております。

建物全体の対策になるので、予算的に、いかようにもし難いオーナー様もいらっしゃるはずです。

住宅エコポイントのような対応が来るのでしょうか？

国からの補助金が出るとなれば、建築会社は目の色を変えてオーナー様に営業に来るでしょう。

それまでにまた勉強しなければなりません。

私がよくお話ししているオーナー様も老朽化した賃貸マンションをお持ちです。

来春以降まで少し様子を見て、対応策を考えたほうがよさそうな気がしております。





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受継いだ時

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ここにきて、物件を親から「受け継ぐ」と言うケースが増えています。

いわゆる「代替わり」です。


それをきっかけに、仕事を辞める方もいらっしゃいますね。


これまで、「将来は自動的に受け継ぐ」と思いながら、「賃貸経営」に関しては、
ご自身の仕事等もあり、よく解らないまま、受け継ぐその日を迎える方が多いようです。




先代が、必ずしも賃貸経営に「熱心」であったかどうかはわかりません。

受け継いだ時は、まずはじめに、「建物」のメンテナンスについてチェックしてみましょう。


もしかしたら建てた時から、

・一度も外壁を保護するための塗り替えをした事がない！
・一度も天井、屋上の防水加工をした事がない！

あり得るんです！！
やっていたとしても１回、その後数十年やっていないというケースも！

先日私が訪れたマンションは、まさに上記に当てはまる可能性が高く、
通路はクラック（コンクリート構造物に入るひび割れ）に覆われ、
ほぼ全面にひび割れが起きていて、補修の形跡は全くなし！

防水加工もしていないので、恐らく内部に雨水が浸入していて、
突然、思いもよらない「水漏れ」等を引き起こす可能性もあり、
今は、「たまたま」運よく何も起きていない状態。


当然、オーナーを引き継いでいないときは、このような事は心配していなかったはず。
「最低限の事はやっているはずだ！」と思うのは当然です。


しかし受け継いだ時から、不運にも水漏れや、故障がきたした時は、
高額な修繕費用がかかってしまうのです。

そんな時、先代から
「今はあなたがオーナーでしょ！あなたのお金で修繕してね！」と言われたら！！！！！


まず「メンテナンス」

ここからチェックです！！

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サラリーマンの私が突然１Kのオーナーになったら・・・

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たとえば、すでに原状回復・ハウスクリーニング済みの

このような１K単身者向けの間取りの賃貸アパートが ３ ヵ月間の空室になったとします。

　　　　

オーナー様は、どのような空室対策をしますか？


私なら・・・・、私なら・・・・、少し考えてみます。



賃料を相場よりも 5,000 円下げる。これがもっとも楽な対策かもしれません。

単身者向けのアパートは、街中に溢れていますし、すでに 3 か月空いている状況を考えると、

立地がよほど良くない限り、2,000 円ほどの値下げで反応があるとは思えません。


単身向けは、その専有面積の狭さから、

他の競合する建物と差別化することが非常に難しいといわれています。

しかも、築年数がある程度経ってしまうと、事態はもっと深刻になります。

しかし、今回は、値下げは少し待ってみましょう。




もし私が、サラリーマン生活をしながら、この建物のオーナーになったと仮定したら・・・

サラリーマンですから、できる限りお金をかけたくない。

でも、お部屋を埋めたい ・・・。



別の方法を考えてみます。

間取りを見るに3点ユニット式のバスルーム。これを改善することが一番良いですが、そんな予算はありません。

キッチンもミニキッチンの一口コンロ。ここも難ありですね。居室には、収納すらありません。

すべてをリフォームすると、とんでもない金額がかかりそうです。



サラリーマンのお小遣いの範囲内で、どうにかお部屋を魅力的にする。

今回は、予算 1 万円でやってみます！できるでしょうか？



困った私は、間違いなくIKEAさんに相談するでしょう。おしゃれな家具を低予算で。

まずは 「 照明 」 設備。「 設備にはしたくない 」 などと言っていられません。

これを買います。安い！家電量販店にある普通の照明と変わらない金額です。


KNAPPA　ペンダントランプ, ホワイト
¥ 2,990


次に、部屋のイメージを左右する、大きなインテリア。「カーテン」！
面積が大きい分、かなり印象が変えることができます。

　
EIVOR　カーテン2枚組, ホワイト/ブラック
¥ 1,990


室内の雰囲気は、少しだけでも改善できたので、エントランス兼キッチン。

できるだけお金をかけたくないので、まず ３ 点ユニットをめぐる壁の壁紙を変更する。

室内までいくと、少し大がかりになるので、すこしだけ。

この壁紙を選びます。手間賃を省くため、もちろん自分で貼ります。

（※ちなみに壁紙はIKEAさんではなく、壁紙屋本舗さんです。）



５ ㎡くらい必要かもしれませんね。

580円　×　5㎡　＝　\ 2,900


レンガの雰囲気に合わせて、下駄箱の上に、これを買います。

LEKSVIK　ラック フック5個付, アンティークステイン
¥ 1,490



予算がギリギリになってきました。（ 現在 9,370 円 ）

最後は、キッチン。予算 630 円・・・

これしかありません！
　
キッチンの取っ手部分の交換！

年季の入ったグラグラの取っ手とノブをおしゃれに交換します。

SÄTTA

取っ手, アソートカラー

¥ 290  / 6 ピース

SÄTTA

ノブ, アソートカラー

¥ 199  / 6 ピース




結果。

2,990　円　：　照明　
1,990　円　：　カーテン
2,900　円　：　壁紙
1,490　円　：　ラックフック
290　　円　：　取っ手
199　　円　：　ノブ

合計　：　9,859　円


なんとか予算内で出来上がりました。

あくまでも、私個人が、サラリーマン生活をしながら、しかもお小遣いの予算でという仮定での話ですが、

少しは魅力駅な部屋になったのではないでしょうか。

欲を言えば、巾木や建具の統一感を出すために変えたり、塗装したりするともっとよくなりそうです。

今回は、あまり参考にならないかもしれません。

しかし、もう一度諦めず、ご自身のお部屋と向き合っていただきたい、そう思います。




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最近のオーナー様からの相談例

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最近、「サブリース契約」をしているオーナー様からの悲鳴が多いです。

私は、ここ２ヶ月で２オーナー様の建物を弊社の「入居者管理」に切り替える手続きをお手伝いしています。

私がお誘いするのではなく「辞めれないのか？」とストレートな直訴です。

今回の事例を「例」としてあげると、以下のような内容です。

新築当時、家賃相場にして１０万円のお部屋　×　１０部屋

本来、１００万円の手取りですが、サブリース契約として、

保証額は10％分差し引かれた　９０万円！

「３０年保証が売りで安心！！」のつもりだったのですが・・・

・２年ごとに保証金額の見直しがあった！
　９０万　→　　９０万　→　８２万　→　７６万　→　そしていきなり５８万！！
　
　現状のお家賃相場での賃料は88,000円にはなるお部屋です！！
　
　委託管理でも「入居者管理」だったならば、単純計算で
　88,000円　×　10部屋　＝　880,000円　×　5％　＝　管理料は満室時で、
　４４，０００円　（1部屋4,400円）

　サブリースの場合、空室の分は保証されるとはいえ、「空室」と言っても、
　入居者管理と同じく、優先募集と広告効果で、せいぜい空室が出たとしても、
　運の悪さが重なったとしても２部屋程度でしょう！
　保証額５８０，０００円　÷　１０部屋　=　１部屋当たりの賃料　５８，０００円

　ちなみにこのお部屋、2ＤＫ　洋室６帖、洋室６帖、ＤＫ６帖　築10年！！
　　
　と言う事は・・・・・・！！

　88,000円　-　58,000円　＝　30,000円　

　えっ！！！1部屋当たり管理料30,000円！？

　えっ！！！うちの物件が2ＤＫ、築１０年で賃料58,000円！？　
　
30年保証じゃなかったの？？

えっー！メンテナンスの類はこの保証に入ってなかったんだ！！

これもオーナーに請求！あれもオーナーに請求！
　　　　　　　　　　　　・
　　　　　　　　　　　　・
　　　　　　　　　　　　・
　　　　　　　　　　　　・
このような状態に陥りご相談を受けたのですが、ここで問題になるのが

①　契約期間中！途中で辞められるのか？
②　サブリースの場合、莫大な違約金のうわさがある！！

答えは、

①まず辞めたいと宣言してみる！
　今回私がお手伝いした2オーナー様の場合、強引な引き留めはありませんでし
　た。
　ただ、宣言してから3カ月間はいわゆる「解約予告期間」として縛りがありま
　した。

②違約金は取られなかった！
　今回私がお手伝いした2オーナー様の場合、違約金は取られませんでした。
　パートナーとしての「不信感」を理由に挙げているので、一方的に解除を
　申し入れている事にはならなかったのです。
　契約に関し、知識のある第３者（私）が話し合いに同席した事で、
　強引な事は言われず、円満に解決できました。

　
　契約書にも、解除出来る旨、記載されていたのです。


必ず上記の結果になるとは限りませんが、早急に行動に出るのが先決です。

月日はどんどん過ぎて行ってしまうのです！

お手伝いしますので、不安を抱えているオーナー様いらっしゃいましたら是非ご相談ください。

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寒さに備えて

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賃貸物件にて、お客様をお部屋にご案内した際に、イメージが悪いのが、

「窓際」の結露の跡です。

黒ずみはお部屋（内装の第一印象）を著しく古く感じさせ、

湿気が多くじめじめする事を想像させます。

マイナスのイメージにしかなりません。

ご入居者は、結露した窓の水滴を、こまめにふき取ってはくれません。

ただ、お部屋をご紹介し、実際にご案内した際に、イメージ・評価が悪すぎるので結露の痕跡を直すための修繕をおすすめしたくなりました。

金額は、見積もりになりますが、おおよそ「２５，０００円」くらいです。

修繕は黒ずんだ「木材」ごと取り替えるような大袈裟なものではなく、
「染み抜き」のイメージです。

施工後は、見違えるようにお部屋が「若返って」見えます。

非常に好印象です！

是非おすすめします。

修繕・見積もりは当方で手配できますのでお問い合わせください。

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「 ゴ ミ 」 から見えてくるもの

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



本日は、私の癖、というか 「 職業病 」 の話です。


職業病 （ しょくぎょうびょう ） とは、

特定の職業に従事することにより罹る、もしくは罹る確率の非常に高くなる病気の総称。

特定の役務を行なう人に降りかかる災難を指す場合もあるほか、

特定の職業に就く人に顕著に見られる問題のある傾向も、この言葉で形容する場合がある。



私は、不動産会社で働いており、多くの同僚も同じ病気にかかっておりますが、

街を歩くと、とにかく キョロキョロ してしまいます。

賃貸アパート・マンションがあると、それはもう職務質問をされるくらい見てしまいます。

仲介の営業マンの場合であれば、その中でも 「 空き部屋 」 がないか気になるところ。


しかし、私の一番注目する点は、「 ゴミ置き場 」 です。

【 整然と並んだゴミ置き場 】



” 「 ゴミ置き場 」 を見れば、そのオーナー様が分かる ”



「 ゴミ 」 には、その人となりが赤裸裸に見えてくるものです。

そして、「 ゴミ 」 とは、生活するうえで切っても切れないものです。


お部屋探しの知識レベルが向上してきている最近の入居者は、必ず 「 ゴミ置き場 」 を見に行きます。

「 ゴミ置き場 」 がきちんと整理されているところは、住民の方の意識も高く、

きちんと管理がされている、という事を知っているからです。




【 ゴミが溜まったあげく、無法地帯になっているゴミ置場 】



分譲の建物では、よく 「 マンションは管理を見て買え 」 と言われます。

この管理状況ひとつで、見た目の美しさも、お部屋の稼働率すら変わるもの。

その管理状況が 「 ゴミ置き場 」 に現れているならば、これは見ておかなければなりません。



「 ゴミ置き場 がどうなっているか 」


確かに、入居者が規則を守っていないだけ。

しかし、それを管理するのはオーナー様のお仕事・・・


オーナー様の資産価値に関わる話。

私たちの出番です。




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賃貸物件一筋？

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風邪がはやっているようです。

毎年この時期は、寒暖の差や空気の乾燥に慣れずに風邪をひく率が高くなるようですが。

お部屋探しのお客様も、マスクをしている方が多いです。

体調が悪くても「部屋」というものは探しに来るほど、お部屋探しというものは、
お客様にとっては重みのある行為なのです。

購入を考えている人であれば、賃貸不動産屋とモデルルームを数週・数か月にわたり、行ったり来たりです。

買わない！と決断していない限り、賃貸物件を見ても、お申し込みして頂ける可能性は極めて低いです。

そんな事はわかっていながら、「賃貸専門不動産屋」の営業マン達は、

分譲マンションではなく賃貸へ！！

一生懸命お客様に賃貸物件に住む事を、諦めずにすすめます！

当然です！分譲マンションや土地、一戸建ての建売住宅は取り扱っていないので！

賃貸物件一筋です。

では、「売買」が併設されている不動産屋ではどうでしょう？

勿論、賃貸物件と迷っているという話であれば、オーナー様の物件ではなく「分譲マンション」や「一戸建て」をすすめてしまいます。

賃料9万円や12万円、15万円の賃貸物件をご紹介している場合ではないのです！

4千万円、5千万円、場合によっては1億円以上の物件を購入させる最大のチャンスなのです！


「賃貸で探しています！」と言われても、

「毎月その予算であればローン返済の金額と同じでこのグレイドで・・・・・」
「本来相場で20万円程度する家賃のお部屋に月々9万円程度で・・・」

の、一言を忘れる事はありません。

当然ですよね！売買と併設されているのですから。

儲けが、けた違いなので！！


したがって、弊社のように「賃貸専門不動産屋」の管理会社としては、

「オーナー様のパートナー」と堂々と宣言するのです！！

100％の確率で、賃貸経営のオーナー様のお部屋を、お客様にご紹介させていただきます！！

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失敗しない賃貸住宅づくり

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このところ京王線でも 人気エリア のひとつとなった 仙 川 駅 （ 甲州街道沿い ） に

大手住宅メーカー 7 社の 最新 モデルハウス が完成しました。

京王電鉄の 電車内の広告は、この住宅展示場のチラシ一色で埋め尽くされています。


総合住宅展示場 「 仙 川 駅 前 住 宅 公 園 」






只でさえ、築年数が経ち、

お部屋の稼働率も低い状況下のオーナー様の脳裏に浮かぶはずの 「 建替え計画 」 。

身近に、こんな最新の住宅が見学できるとなると、ありがたい話だ、と思います。


国の補助制度や年金対策など様々な追い風により、

一般の方でも始められる 「 賃貸併用住宅 」 などに人気が集まっているようです。

しかし、多くの人にとって生涯の買い物である 「 家 」 。

今後の先行きの不安などから、今まで以上に、少しでもお得なものを選ぼうと、インターネットを利用し

日夜情報収集を欠かさない勉強熱心なオーナー様が増えてきているように感じます。



本日、お伺いしたオーナー様も、検討している住宅メーカーは、すでに 4 社。

間違いがないように、間違いがないように、石橋を叩き、足しげくセミナーに参加されています。

それだけ慎重になるほど、高い買い物であることは疑う余地もありません。

既存の年数の経ったアパートがあり、

今流行りのリノベーションを行うのがよいのか、思い切って建替えたほうがよいのか。

当然、リノベーション業者はリノベーションを奨め、住宅メーカーは建替えを奨めるでしょう。

混乱は必至。


今後、提出される膨大な見積書、収支計画、事業計画、そこにかかるエネルギーは、はかり知れません。

どこの会社も自社施工したいため、様々なプランニングを行います。

その提案は、各社エスカレートしていき、他社がこうするのであれば、対抗策を出してきます。

各社の努力を自力で整理する為、さらなる情報収集が必要となるでしょう。



私は、建築会社の人間ではありませんが、

これまでの経験上、建替えを計画する時に、陥りやすい間違いがあるように感じます。

それは、多くのオーナー様が 「 どこに頼むか 」 に左右されて、、

「 どのように建てたいか 」 が置き去りにされてしまうこと。

賃貸住宅を建てることは、当たり前ですが、ただ 「 家を持つ 」 という意味だけではありません。

入居者という第三者があり、建物がある限り、この関係性は続きます。

建築計画は、長くて 3 年ほどですが、入居者との関係は 20 年以上続いていきます。

どんな方に、どのように生活してほしいか、それが置き去りにされ、

ただ単純に長方形の箱を組み合わせていくだけの構造物になってしまう。


そのようなものが少しでも無くなる為に、中立的な立場で建築図面を見て、

あくまでも入居者ニーズをお伝えすることが、私たちの使命だと思っています。




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賃 貸 不 動 産 経 営 管 理 士　　坂  田　直 哉

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無料で手に入る入居者獲得アイテム、自動販売機！

今日もブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

日が落ちるのが、めっきり早くなりました。

午後4時半には、暗くなり始め、5時には真っ暗です。
表現としては完全に夜です。

3か月前は、4時半と言えば、太陽がさんさんと照り付け、
5時と言えばようやく日差しの勢いがおさまる頃。
夜ではなく昼です！


8月の夕方5時は、まだ明るいのでお客様がお部屋探しをします。
それでは今は、暗いからお部屋探しはしないのでしょうか？？

答えは、探しに来ます！！

真っ暗なお部屋、真っ暗な道をご案内します！

通常不利になる「道路沿い」は明かりがある為、防犯上のイメージで有利になる一方、本来、環境面でイメージの良い住宅街は、街灯も少なく、たまたま街灯と街灯の間であれば、入口付近は真っ暗！！不利になります！

お客様からの言葉は、

「防犯上大丈夫なんですか？」
「道が暗くて怖い！」
「もう一度、明るい時に見に来たい！」
「他の物件ありませんか？」

お客様は、日没していて「夜」なので暗いのは承知の上なのですが、
住宅街なので、大通りからお部屋までの道のりが暗いのは当たり前と思っているのですが、「不安」を口にします。

どの部分で納得するかと言うと、物件自体（建物の前や入口付近）が暗いのかどうか？です。
入り口付近が暗ければ決定的に防犯上「危険」と判断され避けられます。

これを解消する為に「防犯灯」「街灯」をつけるとなれば「補助金」の対象になるような工事で、お金がかかり、設置は断念するはずです！

そんな時、自動販売機を設置してしまえば、お客様がご希望の「明るさ」を
設置工事料、電気料無料！要するにオーナー様としては、お金をかけずに、お客様の「満足」を増やせるのです。
お客様の満足の為に、例えばモニター付きインターフォンやウォシュレットを設置すればお金がかかりますよね！

自動販売機はお金がかかりません！

工事と言っても固定する為の簡易的なものです。

ただし！！

自動販売機側が設置してくれるかどうか？
当然、置きたくても置く場所がないという事もあり得ます。

現入居者も無いよりは、有った方が便利で文句を言う人はいません。

「ただ」なので、置けたら置くオーナー様が増えています！！

無料で追加できる設備です。

ご興味ありましたらご連絡ください！！

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0 円と判断したわけではない

いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。


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賃貸経営アドバイザーの坂田です。




【 路 線 価 調 整 率 公 表 】

国税庁は本日、震災特例法における土地等の評価の 「 調 整 率 」 を公表しました。


調整率は、建物倒壊等の程度による減価率やライフライン等の被害に応じた減価率、

経済活動が縮小することによる減価率などの要因を乗じたもので、

これに 路線価等をかけることで、震災発生直後の価額を割り出します。

調整率が最も低かったのは、宮 城 県 の 「 宅 地 」 で、0.20 ～ 0.95 。

もっとも高かったのが、新 潟 県 の 「 宅 地 」 で 0.95 でした。

なお、福島原子力発電所事故に関し、

警戒区域、計画的避難地区および緊急避難準備区域に指定された区域内にある土地については、

相当程度減価していることが考えられるものの、調整率を定めることが困難なことから、

価額を 「 0 」 とすることができるとしています。

国税庁は 「 土地の価値を 0 円と判断したわけではない 」 としていますが、非常に難しい判断だと思います。





不動産と密接な関係にあるこの 「 路 線 価 」 というもの。


そもそも、路 線 価 （ ろせんか ） とは、例年7月に国税庁によって公表される、

同年1月1日時点での路線 （ 不特定多数が通行する道路 ） に面する宅地1㎡当たりの土地評価額のこと。

相続税や贈与税の課税価格を計算する目安となっています。



しかし、どのように計算すればよいかご存じでしょうか？


評価する宅地の面する路線の路線価を基として、次のように評価します。

( 1 )　正面路線価の奥行価格補正

　900 千円 ( 正面路線価 )　×　奥行価格補正率　＝　Ａ

( 2 )　側方路線影響加算額の計算

　700 千円 ( 側方路線価 )　×　奥行価格補正率　×　側方路線影響加算率　＝　Ｂ

( 3 )　二方路線影響加算額の計算

　650 千円 ( 裏面路線価 )　×　奥行価格補正率　×　二方路線影響加算率　＝　Ｃ

( 4 )　評価対象地の1平方メートル当たりの価額

　Ａ　＋　Ｂ　＋　Ｃ　＝　Ｄ

( 5 )　評価対象地の評価額

　Ｄ　×　面 積

利便施設ができることにより、若しくは、険悪施設ができることにより、評価は上下します。

過去3年間分をインターネットを利用し、閲覧することができますので、

どのような土地の価値が上がっているのか、

逆にどのような土地の価値が下がっているのか、

を判断する基準のひとつとすることができます。

オーナー様の所有する不動産の評価を試しに試算してみて下さい。





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空きが目立つ駐車場

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関連事業部　受託課の松本です。


アパート・マンションのほかに、
「駐車場のみ」も経営をされているオーナー様がいらっしゃると思います。

アパート・マンションは無いけれど、「月極駐車場」のみはあると言うオーナー様もいらっしゃると思います。


特急停車駅の駅10分圏内と言った条件であれば、むしろ「満車」の駐車場。
法人の営業車が駐車していて、この法人が解約しない限り募集は出ないと言われる事もあります。

しかし、特急停車駅でも徒歩12分を超えたあたりから、月極駐車場の空車が目立ってきます。

駐車場は「地場業者」さんが情報を抱え込んでいるケースが多く、
現地にかろうじて「募集中」の看板が出ているのみです。

お部屋の場合、地場業者さんの「集客」の事を考え、
昔からの付き合いがあるものの、思い切って「専任」「管理」を解消したり、
「いまどき」の集客力のある不動産屋さんに管理を替えたり、
一般媒介募集として参入してもらったりと、変革が始まっています。

まさに駐車場も同じです。

駐車場を探す人だけは、なぜか「地場業者」さんに行くという事は考えづらく、
やはり「今時」の不動産屋さんの方が、
「情報」が多いと思い探しに来ます！！

そこで、弊社は、「いまどき」の不動産業者としては珍しく、
「駐車場の仲介・募集」にも積極的に参入しようと考えています。

仲介件数が圧倒的に多いだけに、アパート・マンションに駐車場が附属されていなかった時等は、お力添えになれると思います。

「駐車場だけ探しています！」のお客様も来ています！

お部屋と一緒で、「探している人」はいるのです。
単に募集や広告が弱かっただけ・・・

空車が目立つオーナー様、是非私達にその駐車場の情報を教えてください！！

よろしくお願いします。

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業務内容の密告

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



「 賃貸住宅仲介業務実態調査2011 」 という面白い内容の記事をご紹介します。

オーナー様は、私どもと同じように不動産業ですが、不動産仲介会社 （不動産屋） が、

どのような日々を送っているかを事細かく知ることは常に来店して頂かない限り不可能です。

この調査は、そのような内側の内容が こっそり 書かれています。



□　月にどれくらいお客様と接しているの？


月当たりの来店客数を尋ねた質問では、「 50 人以下」の店舗が約 6 割を占めた。

月を 25 営業日とした場合、 1 日当たり 2  人 に満たない計算になり、

来店客が土日に集中する傾向を踏まえると、来店客が ゼロ の日も考えられるとしている。

一方、繁忙期は全体の 7 割以上が「 50 人以 上」を集客。

ターミナル駅や学生街では「 200 人以上」の店舗も約 7 ％あった。

※ あくまで平均ですので、本当に末期的な不動産会社は、月 10 名以下という会社もあるはずです。



□ 月にどれくらい契約しているの？


月当たりの平均成約件数は、

繁忙期以外のシーズンで「 20 件以下」、繁忙期で「 40 件以下」の店舗が過半数を占めた。

繁忙期に「 100 件以上」の有力店舗もあったが、

こちらもターミナル駅や学生街などに出店、大手や有名仲介のチェーン店が多いという。

※ ターミナルや学生街の強さが目立ちます。

昔のように住みたい街に直接行くスタイルの変化が浮き彫りになっています。



□ 接客時間 と 内見件数 は？


来店客1人当たりの平均接客時間は「 1 時間以内」が過半数を占め、

内見物件数は「 3 部屋」が全体の6割となった。

成約率を高めるため、顧客が希望する物件に近い条件の部屋を複数案内している ようだ。

繁忙期の成約件数が「100件」を超える有力店は、接客時間が 115 分と、

平均以上の時間を設けてい ることも分かった。

※ どれだけ丁寧な接客をできるかが勝負。それだけお客様の知識レベルの向上が伺えます。



□ お客様の来店時間のピークは何時頃？


お客様が来店するピークを曜日・時間別に集計すると、

最も集中するのは土曜日で、日曜日の 3 倍となった。

その時間帯を聞くと、土曜の昼過ぎ（12～14時）が圧倒的に多い。

港区や中央区などのオフィス街店舗では、「平日の午後から夕方」がピークとの回答もあった。

※ この結果は当然だと思います。




そして、最後が最も重要かもしれません。営業マンの本音。


□ ここだけの話、物件を紹介する動機は何ですか？


仲介営業マンに、「 来店客に物件を勧めやすい条件は何か 」と聞いたところ、

1位　：　「 賃 料 が 安 い 」

2位　：　「 業 務 委 託 料 が 付 い て い る 」

3位　：　「 初 期 費 用 が 安 い 」

の順。（当社比較ではなく、東京23区の賃貸不動産を主に取り扱う不動産仲介店舗を対象の調査結果です）

貸主からの業務委託料のような直接収入より、

決めやすさ （ 確実性 ） を優先 して物件を勧めている店舗が多いと分析。

ただ、ターミナル駅や ファミリー向け高額物件が多い住宅地などで違いが出ているともいう。

※ ここでも賃料・・・。私たちは、この結果をもって対策を考えなければいけません。

安さ以外の魅力を見つけること。それがオーナー様に求められているはずだからです。




私は、この結果をみて、弊社は他社よりも上にいるのだな、と再確認できました、と

こっそり自慢しておきます。




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運命を分ける退去後の掃除

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関連事業部　受託課の松本です。


退去後のルームクリーニング及び修繕。

「掃除完了後」にお客様をお部屋にご案内したのにもかかわらず、

「掃除はこれからですか？」と言われる事が増えてきました。


残念ながらオーナー様がご自身で掃除業者を手配するときに多いのです。

今の入居者が特に気にして指摘してくる代表格は、

「壁紙」の状態です。

以前（10年程度前）は、多少黒ずんでいたり、一部はがれていたり、擦れている傷跡が残っていても
快く入居してくれました。

醤油が飛び散ったであろうシミがちょっとくらい残っていたり、液だれの後が残っていても、
快く入居してくれました。

しかし現在は、

ズバリ、「壁紙は今から張り替えるのですか？」
ズバリ、「まさかこれで引き渡しではないですよね？」
と聞かれてしまいます。

オーナー様としては、掃除・修繕代を入居者からほとんど取れない事から、
なるべく自分の持ち出し金額を増やさないよう、

「ここは、どうせ冷蔵庫を置くから黒く変色しててもいいや」
「だいたいテレビはここに置くのだから、ここは黒くても問題ない」
「トイレなんて一日中いる場所じゃないから少しくらい汚れていても入居者（お客様）に指摘されないだろう」
「この壁面にはどっちみち荷物を置くのだから黒ずんでいてもかまわないだろう」

このような思いがよぎってしまうはずです。

お客様は、気分一新の希望に満ちた新生活を、
以前の入居者の気配を感じる状態では、そのお部屋を選んでくれません。

お客様は、お風呂が新品になるとか、キッチン台が新品になるとまでは思ってません。

しかし、壁紙の汚れや傷は見逃してくれない傾向です。

退去時に、交換代を請求されたくないからです。
入居時に「新品」であれば明らかに汚れた壁紙代を請求される事は
納得ができるというわけです。
他にも単純に「綺麗じゃなければ嫌だ」と言う事でもあります。

その為、汚れが目立つと選んでもらえません。
比較検討できる物件がいくらでもあるのです！！


その結果、費用をかけたくなかったはずが、壁紙をすべて取り換える費用以上に、
長期空室として、家賃が入らなくなるという多大なるマイナスを出す結果となります。

その挙句、不動産屋に決まらない理由が、「案内時に汚いと言われて・・・」と指摘され、すでに長期空室の状態から、そこからやっとクロスを張り替える2重の損をしてしまうケースもあります。

ところが！！そもそもオーナー様の意志で貼り替えなかったり修繕しなかったのではなく、ご自身でお掃除部隊を手配するときに、その業者様に、
「これで十分ですよ！」「そこまで追及してくる人はいませんよ！」
と言われて、その通りに実行した結果、肝心なお客様には「汚い」と判断される事が特に多いのです。

オーナー様としては「貼り替えなくても十分」と掃除業者に言われたから貼り替えなかった！

「最新賃貸事情、お客様の声」を知らない方の判断だったからです！


その業者さんは、お部屋探しのお客様と、お話をした事があるのでしょうか？
お客様をお部屋までご案内し、不備を指摘された事があるのでしょうか？

答えは、「不動産屋」ではないので、ないはずです。

不動産屋が手配する掃除業者を使った場合、このような失態は起こりません。
次、空室が出た時に、一度試してみてください！

当方、お掃除・修繕部隊あります！！

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勧誘行為

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



国土交通省は、施行された改正宅地建物取引業法施行規則に合わせた

「宅地建物取引業者の違反行為に対する監督処分の基準」の一部改正 （国交省） を、

各地方支分部局長や不動産業界団体に通知しました。



改正施行規則では、悪質な勧誘行為 の実態調査結果を踏まえ、

（1） 勧誘に先だって宅地建物取引業者の商号又は名称、勧誘を行なう者の氏名、
勧誘をする目的である旨を告げずに勧誘を行なうこと

（2） 相手が契約を締結しない旨の意思 （勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む） を
示したにもかかわらず、勧誘を継続すること

（3） 迷惑を覚えさせるような時間の 電話 又は 訪問 による勧誘を禁止すること

を明文化している。


改正された監督処分基準では、これらの違反行為について、

（1）は、業務停止 7 日間

（2）は、同 15 日間 （ただし関係者の損害が発生した場合は同 30 日間）

（3）は、同 15 日間 （ただし関係者の損害が発生した場合は同 30 日間）

などと定められました。




賃貸経営をされているオーナー様は、具体的にどのようなことに注意しなければならないのでしょうか？

よく話を聞く内容としては、

・ ワンルーム投資マンションの説明会やセミナーに連れて行かれ購入を強引に迫られる。



なぜ、このようなことが罷り通るのか。

こういった情報は、本来デジタルな情報ではなく、

もっともっとアナログな情報としてオーナー様に発信されなければいけません。

日々高齢化している賃貸経営者の年齢。

パソコンを駆使して情報収集されている方がどれほどいるでしょうか？

ご家族の方も是非、注意喚起をお願い致します。




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月末！今日から入金チェックの日が続きますね

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関連事業部　受託課の松本です。


今日は、とあるオーナー様のお宅に「契約更新」の契約書を持って行きました。

すると、家賃滞納の話が出ました。


とりあえず一カ月分持ってきたけれど、その一カ月分は
あくまでも5月分とのことです。

したがって現在4カ月分の滞納。

一カ月分持参してきた事により、あと4日しかない
11月分の賃料支払期限を守るのかは微妙。

払ったとしても、それは6月分の賃料であり、
持参しなければ5カ月分の滞納です。

同地にお住まいで入居者と接する機会もあり、
この話をするようですが、

反応は、深刻な表情になる事もなく、
笑顔で「すいませーん、必ず払いますんで！」

「賃料を減額してあげようか？」
の、いきなはからいにも、
「いいです！いいです！ちゃんとはらいます。」

これまで許してきた事により、完全に入居者は
「追い出されることはない！」「怒る事はない」
と確信してしまったのか、

最悪なケースは、この滞納の期間中に、この問題に関してだけは法的な問題も用意周到に学習してしまいその上で、オーナー様に相対しているのか？

裁判をほのめかすような事をオーナー様は言っていましたが、
恐らくその手段はとらないと私は予想します。

そして、何だかの形で退去する事になった時に
騒ぎ出すのだと思います。

「未納分が〇〇ヶ月分ある！」と・・・

結論は、家賃滞納は見逃してあげてはいけないのです。

家賃滞納に関し、オーナー様は「遠慮」することはないのです。

約束の期日までに入金もしくは持参されない場合は、
慢性化しないように、遠慮せず「理由」を聞きましょう！

賃貸借契約をしている以上、

「家賃」の存在を忘れることはないのです。
なぜなら、100円や200円の話ではなく、
数万円、数十万円の話だからです。

持ち家の人はローン返済、賃貸借契約の人は家賃。

気にならないわけがないのです！

家賃の存在を分かっていて滞納しているケースがほとんどです！

なぜなら、賃貸や支払いと言うケースは世の中にあふれています。

「ＤＶＤレンタル」「貸衣装」「友人とのちょっとした貸し借り」「レンタカー」

身近なのは、ＤＶＤやＣＤのレンタル。

期日までに返さないとどういう事になるのか？

期日には、世の中敏感なはずなのです。

そして月末には「給与」が出ます。

お金が入ってくる事に敏感になり、

絶対的に、強制的に、その給与額から減る金額を意識・計算するはずです。

家賃の存在を忘れるはずがないのです！


様子は見ないで督促することを心掛けましょう。


「この人が滞納するなんて珍しい！」「何年も入居しているいるけど今回が初めてだ！」から、その後二度と支払われる事がない事もあるのです！

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娘にバトンタッチ

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関連事業部　受託課の松本です。

木曜日にとあるオーナー様を訪ねます。

マンションの「空室」が目立つ建物です。
駅から徒歩3分！
オートロック付！
追い炊き機能付！
3DKタイプ！

駅から近くて人気の要素がそろっているのに、
年間を通し、常に４～７部屋空室になり、長期化。

理由は、賃料が相場より高い事と、募集が貧弱であることです。

今まで、ずっとこの状態だったのですが、なぜ今、
相談したいと言ってきたのか？

答えは、建物の所有者名義を変えたわけではありませんが、賃貸経営に関しては、主権者が若者に世代交代したからです。

常々、若い世代の方たちは、「委託管理」にしたほうが良いのではないか？と考えていていました。
募集に関しても、先代が好意にしていた、「古い不動産屋さん」中心を、
いまどきの募集形態にしたほうが良いのでは？


しかし、前主権者様はその改革を嫌い自主管理をしていたわけですが、
不動産業者が提案する賃料の改定も聞き入れない状態です。

その結果、賃料は相場より１万円以上高くなっています。


見渡せば近所の物件は、ほぼ満室状態。

お尋ねする準備のため、周辺物件のデータを揃えましたが、賃料に関しては、１万円以上減額のお話をしなければならないので、ちょっと言いづらいところでもあります。

主権者が代わったことにより、外壁の清掃の為、今マンションはネットが被されている状態です。

改革が起こっています！

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一見にしかず

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



一般的な戸建て住宅を中心に、広まりつつある 「 リノベーション 」。

今では、賃貸アパート・マンションでも目にする機会が増えてきました。


そんな中、全国で展開中の  【 リノベーションEXPO JAPAN 2011 】

が東京で 来月 11月1日（火）～11月6日（日） に開催されます。

（ 主催 ： 社団法人 リノベーション住宅推進協議会 ）





「 リノベーション 」 って何だろう？

テレビや新聞・雑誌で見聞きすることは多くなったけど、よくわからない。


原状回復のための表面的な修繕、営繕、不具合箇所への部分的な対処を行う 「 リフォーム 」 に対し、

機能、価値の再生のための改修や、住まいのくらし全体に対処した包括的な改修が 「 リノベーション 」。

文章で書くとよくわかりませんね。



きっと、百聞は一見にしかず！



今回のイベントのテーマも、「 見て、聞いて、学ぶリノベーション！」 です。

かなりお金をかけたはずの 「 リフォーム 」 でも、なぜか入居者の反応がない。

その原因を探るよい機会となるのではないでしょうか。

単純に設備を新しくするだけの リフォーム との違いがわかるはずです。



私も、暇をみて覗きに行こう、と思っています。





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オーナー様向けの催し案内

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関連事業部　受託課の松本です。


アパート・マンション経営のオーナー様に、

賃貸経営のセミナー情報です。


【　1　】　賃貸住宅ミニフェア in 千葉　　[　予約不要　]

日時　：　11月16日　10：00～17：00

会場　：　幕張メッセ国際展示場11ホール
　　　　　　千葉県千葉市美浜区名中瀬2-1

交通　：　ＪＲ京葉線　海浜幕張駅　（駅目の前）

問合せ先　：　全国賃貸住宅新聞社　043-296-0001

特徴①・・各項目に講師を迎え、「相続対策」　「空室対策」　
               「液状化・地盤沈下」　「家賃滞納」　「消費者ニーズ」等、
               アパート・マンションオーナーとして、知っておきたい知識を無料で
               受講できます。

特徴②・・住宅・建築関連会社がブースを出し,
                「住宅設備」　「リフォーム・リノベーション」　 ｢新築・建替え」
                「投資・資産運用」に関する商品を出展。
　　　　　　現在の人気機能や設備を確認・把握できます。　見学・相談無料


【　2　】　大家さんの満室予備校！　[　先着20名　]

日時　：　10月28日　、　11月25日　18：00～21：00

会場　：　国際フォーラム会議室Ｇ404
　　　　　　東京都千代田区丸の内3丁目5番1号

交通　：　ＪＲ山手線　有楽町駅　徒歩1分
　　　　　　東京メトロ　有楽町線 : 有楽町駅とB1F地下コンコースにて連絡

お問い合わせ先　：　レジデンシャルインターネット　　03-6234-6268　

特徴・・・不動産投資家の講師より、満室経営の極意や、安定収入を築いていく
　　　　　具体的な方法を、無料で紹介。


このように無料にて、各地でオーナー様向けの講習会が行われています。

このような催しに参加した事のないオーナー様、一度見に行ってみるのも良いと思います。
思わぬ発見もあり、不動産業者従事者もこの講習に参加しているほどです。

委託管理オーナー様も、ご興味あれば是非参加してみてください。

無料です！！

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「 ２ 」 と 「 ８ 」

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



このままでは、まずい！

何かをしなければいけない！


少なからず、そう考えているオーナー様は多いはずです。

しかしながら、一体何からすればよいものか・・・

本日は、そんなオーナー様へ、何らかのきっかけになれば、と考えています。



【 パ レ ー ト の 法 則 】

別名 「 2 ： 8 の 法 則 」 とも言われます。

経済学を学ばれたことのあるオーナー様であれば、お聞きになったこともあるはず。

「 売上の 8 割は、2 割の顧客が生み出している 」 というもの。

つまり、売上を伸ばすには、顧客全員を対象としたサービスを行うよりも、

2 割の顧客に的を絞ったサービスを行う方が効率的である、という内容です。



日本人の典型的な特徴である 「 完璧主義 」 や

資産家であるオーナー様の特徴である 「 几帳面さ 」 の逆の発想。



すべての顧客満足度を高めるのではなく、すべてのサービスの向上を目指すのではなく、

全体の 2 割にのみ集中する。


残り 8 割を捨てたとしても、売上は2割しか減りません。

更に、それでサービスにかかる経費を半分に減らせたら、おそらく利益率は飛躍的に高まる。

何ともイタリアの経済学者らしい手抜き戦略。

そんなことだから、イタリアはユーロ圏のPIGS（お荷物）なのだ、という主張もあるかもしれませんね。



賃貸経営者として、わざと収益を悪化させるのは好ましくはありませんが、

仮に、大学生向けに集中する戦略を考えた場合、

現在7万円の賃料を単純に6.5万円に値下げするのではなく、

大学生のみ6.5万円にすることにする （社会人を捨てる） 。

修繕・リフォームも大学生のみが好みそうなものにする。



オーナー様が主要ターゲットにすると考えた顧客のみ優遇する。

それを感じた大学生（顧客）は、その商品を 「 サービス 」 だと感じるはずです。




築年数が経つと、競争力が失われ、それを補うために費用をかけなければなりません。

しかし、その費用を 「 どのように 」 もっと言えば、「 誰を狙ったものなのか 」 を明確にしなければ、

効果が薄れてしまいます。



多くのオーナー様が何かをしなければいけない、と感じています。

しかし、何に投資するかの判断ができていない。

決して、多くの費用を使うことはありません。

この考えの最大の特徴は、少しでもよいので1歩前進する、少しでもよいので行動する、ということだと思います。

全てが完璧にできれば、よいですが、そう考えてしまうと結果的に何もできなくなる。

そうではなくて、全体の 2 割だけ考えればよいのです。







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更新料裁判、大阪でも勝訴！

今日もブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


大阪高等裁判所で行われた「更新料」の裁判！

家賃・・・51,000円
契約期間の設定・・・1年間（通常は2年が多い）
更新料・・・賃料の2ヶ月分

上記の結果平成18年から５回＝計５１万円
「更新料」として入居者から頂いています。

この５１万円は消費者契約法第１０条に違反するので返還せよ！！
との裁判です。


結果は、オーナー様側の勝訴です！！


４月の段階でのこの裁判はオーナー側が敗訴していました。

しかし、７月に「最高裁」で別件ながら更新料の裁判で、
「更新料有効」との判決が出た為、

９月の大阪高裁では、敗訴が覆り、勝訴（更新料有効）となりました。

個人的には、１年契約で毎年更新の為、更新料発生と言う設定は、
敗訴でも仕方がないのでは？と思ってしまいましたが、

結果は、

「それを知っていてあえて契約したのでしょ？」

「嫌であれば、選べるお部屋（空室は）いくらでもあって、比較検討できたのでしょ？」

「でも、選んだのでしょ？」

と言う事なのでしょうか！

最高裁での見解は上記の様な解釈でした。


知っていて（合意）契約したのに後になって言っちゃダメでしょ！ということです。

だからと言って、オーナー様、

上記内容のように、１年契約でその都度更新料発生と言う設定！！

背景に「その分、家賃をとりあえず相場より安くしている」等、あるのかもしれませんが、

営業マン目線になると、

毎年更新料が発生するという設定は、お客様にご紹介しづらいです！！

裁判上は「有効」と言うケースが増えていて、最高裁でも
「有効」という判断が出ているとはいえ、

是非、「普通」のスタイルでお願いします！！


恐らくその設定で選ばれるという可能性は低いと思います！！

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