オーナーと話がしたい！！

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。

どんどん暑くなっております！

３６度で悲鳴を上げていますが、たまたま「世界の天気」を見たら、

アメリカのフエニックス地方は４８度でした。

暑さの次元が違うようです。

明日の話ですが、オーナー様を訪問します。

訪問の際は、何か問題を抱えているをオーナー様だけではないんです。

特に問題のないオーナー様宅にも「情報交換」としてお伺いしています。

この「情報交換」がオーナー様と不動産屋の関係で不足しすぎていると感じています。

したがって、来年からの「家賃督促規制法案」の事を知らないオーナー様や、

いまだに義務付けられた「火災報知機」の設置を拒んでいるオーナー様がいます。

私がおたずねした時に初めて知るという事は、当方以外の業者さんは、

オーナー様に必要不可欠な情報を一切出していないんだなと思いました。

このような関係が構築されていないがために、

よくブログで話題にする「様子を見る」

という事になり、不動産屋の現場の意見を聞き流されてしまうのかなと・・・

私の場合は理想ばかりではなく「現状」「現実」を伝えていきたいと思っています。

この「現状」「現実」が決まらない理由の時に「家賃を下げても決まらない」時の

金額では言い表せない微妙な部分です。

「家賃を下げたからって決まらないよ！」と、不動産屋が本音を言いたい物件が、

正直申し上げて結構あります！

世間話の中でこの「現状」「現実」を聞いておいていただけると、金額で表せない「ズバリ指摘」

の話でもオーナー様としても警戒せず、気持的にスムーズに受け入れられるのではないかなと

思っています。

訪問の機会がありましたら色々とお話ししましょう。


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〒 182-0026 東京都 調布市小島町2-51-9　
高野ビル4Ｆ
賃貸情報館　ＲＥＮＴ　ＨＯＵＳＥ　　
関連事業部　受託課　担当者 ： 松本　弘　（まつもと　ひろし）
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今年はエアコンが壊れるかも！！

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関連事業部　受託課の松本です。

どうやら今年の夏は暑い予感です。

8月半ばには熱帯夜が連続何日という話題の年かもしれません。

今日は、再び設計会社や建設会社に訪問してみました。

会社名だけでは判断できずにとりあえず行ってみると、

「土木系」で建てたりはしていないといわれることもあります。

今日はこの「土木系」に運悪く当たってしまった1日でした。

物件が古くなり、建て替えの相談や、リノベーションの相談が多くなってきましたので、

なんとか信頼できる会社をすぐにご紹介できるようにあたっています。

設計会社や建築会社とはいえいろいろなスタイルが存在します。

アパート中心、マンションだけどデザイナーズマンションしか造ろうとしない会社、

ちょっとしたリフォーム程度で建てるところまでは無理な会社。

オーナー様の要求にすべてこたえられるよう、一通りあたってみることにしています。

そして話は変わりますが、冒頭で暑い夏と言いましたが、

こういう年は「エアコン」の故障がよく発生します。

当然暑いので入居者より「当日直せ！」と言ってきかねないでしょう。

コジマ電気に安いエアコンを探しに行っている場合ではありません！！

間違いなく取り付けは1週間先などと言われてしまうでしょう。

修理の件数も多く人が足りてない季節ですから！！

そんな時は、当方は電機屋ではありませんがお問い合わせください、

比較的安く、大型電機屋に頼むよりは、早くつけてくれるところを発見しています。

地域の小さい電機屋さんは基本的に人がいないので順番待ち、さらに量販店よりも高い！！

是非声をかけてください！！

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決断が鈍るとやばいんです

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とても暑い一日でしたがいかがお過ごしだったでしょうか？

今年はまだこの暑さに慣れていないので、意地を張らずにエアコンをつけましょう！！

今日は少し怖い話です。

「空室」に関してですが、

空室多発を解消し正常な状態にするべく「委託管理」をお勧めしている際に、

オーナー様としても、「空室を解消してローンの返済に余裕を持たせたい」等、その他諸々の諸事情や願望もあり、この際、募集が強化される「委託管理」の仲間入りをしようかな？とほぼ決意を固めたものの、現実的に空室がある分、家賃収入が想定よりも少なく、この状態からさらに管理料が発生する！

「本当に切り替えたら成約となり空室が解消されるのか・・・」

正直、私も十分お気持ちはお察しします。

現実的に家賃収入が想定より少ないわけですから。

そしてオーナー様からよく言われるのが、

「空いてる3部屋中２部屋決めてくれれば委託するよ！」

「もう２週間様子を見たい・少し様子を見たい」

そう言いながら、１か月、２か月、３カ月・・・

決まっていない！

そうです。

今までと同じ募集方法だからです！

私たちがあらゆる状況を分析し、十分に見定めてから”あえて”お勧めする「委託管理」

ここでも申し上げます。気持ちは十分にお察しします。

この状態に陥って怖いことがあります。

それは、そうこうしているうちに、更にもう一部屋空室予定発生！！

すると一段と家賃収入が減少し、財政難になりギャンブルで一気にマイナスを取り返すかのように・・・

大穴狙いで「様子を見る」「あと２週間待ってみてダメだったら・・・」を繰り返し

退去後のリフォームも財政難のため少し手抜きになり、

その結果、お客さんは納得できずに別の物件を探し、

結論は決まらない！！！

滞納などの「トラブル」を解消させるのがきっかけの「委託管理」への切り替えは、切り替えた瞬間から対応が始まり、「委託管理を入れた感」があるので思い切って切り替えやすい。
ただ考えてみてください。「滞納」トラブルとは、家賃収入「0」のトラブルです。

私は思います。空室もオーナー様にとって家賃収入0の「トラブル」に相当するのではないか？

入居者がいないという致命的な「トラブル」です！！

家賃収入が「0」の大トラブルをそもそも解消しなければ・・・

物件オーナーとして成り立たない！！

滞納や入居者のトラブルをなくしたいのであれば、入居者を「0」にしてしまえば良いのです。

でも現実的に入居者「0」は困る。

では、入居者を獲得しなければならないときに、まずしなければならない対応策とは何でしょう？

滞納トラブルや入居者間のトラブルの解消の時のように迷うことなく、まず「委託」して募集を強化すればいいのではないでしょうか！！

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営業マンを味方につけて！

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関連事業部　受託課の松本です。

３連休真っ只中です！！

お客様が汗だくです！

営業マンも汗だくです！

見事、ご成約となったオーナー様おめでとうございます！

案内には来たみたいだけど結局決まっていないオーナー様、

昨日申し上げた「ご協力お願いします」を実行していただけましたでしょうか？

些細なことで入居者獲得を逃すのは実にもったいない。

今日、別件である物件を見に行った際、窓がしめたままでした。

２階建ての２階部分。

入室と同時に、肺が焼けるのではないかと思うほどの暑さ！

実際にお客様をご案内する際は事前に営業マンが入室し、窓を開けてからお客さんを誘導しますが、

お客さんは待てずに入室してきてしまうんです。

「入らないで下さいね！」とも言えないので・・・

灼熱の中、お客さんは、

「お部屋をじっくり見る」事よりも

「とりあえず部屋から出る」を優先します。

事前に窓明けをしておいてくれればじっくりと見ていただきご成約していたかも・・・

排水溝の匂いも同様です。

間取りや広さ場所も気に入っているのに匂いのマイナス印象で却下されます。

お客様にとって、良い要素が３つもあるのに、たった一つのマイナス要素で却下です。

このたった一つが、部屋探しで「選んでいる人」にとっては致命的なマイナスだからです。

３対1で勝つということが無いんです。


実際に、ご成約率の高い物件は小さな心づかいとて芳香剤が置いてあったり、

窓も開けてあり入室直後の灼熱状態が解消されていたり、花を飾っている物件のオーナー様もいます。

今の時期であれば、とても涼しげに感じ清潔感もあり好印象です！！

営業マンも気分が良くなり、爽快さを武器に一気にたたみこむようにアピールし喋れます。

「オーナー様自体がすばらしい！」と！！

営業マンを味方につけることが、オーナー様にとってマイナスな事があるわけが無い！！




是非、些細な心がけを試してみてください。

肝心な「案内数」が確実に上がりますよ！！

印象が良くなったことで「決まるかも！」と思った「営業マン」を味方につけられますから！！


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白書から感じた事

いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。

関連事業部　受託課　坂田です。



3連休の初日です。

閑散期の6月なので、かなり重要な3日間です。

前日の松本のブログ。

オーナー様は読んでいただけましたでしょうか？

松本は弊社営業マンの中で1番長い経歴を持っております。

その内容は、まさに店舗営業マンの「叫び」のように思われてなりませんでした。


その昨日16日。

「平成21年度国土交通白書」が国土交通省より公表されました。

３連休が来ますよ！！やっておいてほしい事！！

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関連事業部　受託課の松本です。

とても暑い一日でした。

梅雨が明ければ、今日は比較的暑くないと言う温度！！

今日一日でダメージを受けましたが、さぁどうしましょう？

あと数日でもっと熱くなり３５℃がやってきます。

明日から３連休です。

「引越シーズン」では無いですが「３連休」の不動産屋は混みます。

特に当方は！！

無題

いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。

関連事業部　受託課　坂田です。



前回は、築15年頃から、極端に資金繰りが厳しくなるケースが多い現象についてお話いたしましたが

今回は、そのお話の続きです。



できるだけ多くの家賃収入を得て、

できるだけ税金の納税額をできるだけ低くする。



資産価値、つまり、賃料下落をできるだけ緩やかに保つ。

その為に必要不可欠なリフォーム・リノベーションの必要性は年々高まっています。


今回は、このリフォームの内訳を具体的に見ていきたい、と思います。

経費としてなかなか処理しにくい修繕費。

しかし、そのリフォーム費の明細を確認せず、確定申告していたりしませんか？


という内容でした。

補強は必要！

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関連事業部　受託課の松本です。


ワールドカップが昨日、いつの間にか決勝戦をやっていて終わりました。

日本が敗退以来、私の心境は

「ワールドカップなんてやってたんだ」
「ところで、日本は出てたの？」

というくらい、日本戦が遠い記憶の様になっています。

それよりも、大相撲ダイジェストをもっと早い時間にやってほしい！！

今日は、前回同様で調布エリアに行って、募集できる物件を探していました。

ありました！！

めでたく「開国」

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関連事業部　受託課の松本です。

昨日の出来事ですが、前回私が書いたブログの調布バージョン。

調布市の物件でお取り扱いのないところのオーナー様のお宅に行ってみました。

当然、すぐにお客様の紹介をしたいので、即戦力として空室のある物件を訪問するのですが、たいがいは、よくお話するように、「昔からの付き合い」を主張され、ご紹介すらできない状況になるのですが、今回は割り切ってくれるオーナー様にめぐりあいました。

ずーーーーーーと空室！これまでの形態は地場業者さん1社のみ！。

いつもの良くあるパターンです。

最初はいつものように

資金繰り part１

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関連事業部　受託課　坂田です。



連日の豪雨。これは梅雨なのか異常気象なのか。

各地で被害がでているようです。

そんな中、「梅雨どきの住まいに関する調査」の結果（HOME’S調べ）が発表されました。

集合住宅（賃貸アパート・マンション、分譲マンション、仲介マンション）に居住する、

20歳以上の男女を対象に、イン ターネットでアンケートを実施。

梅雨どきの悩みは・・・

なぜ空室を許すの？

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関連事業部　受託課の松本です。

夏の高校野球の予選が東京都でも始まりました。

試合会場の球場前から、いかにも高校野球のブラスバンドの音楽と声援が

聞こえ、「もうそんな時期か」と思いました。

それを横目に、

建築・設計会社への訪問

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関連事業部　受託課の松本です。

昨日、競馬界の怪物「オグリキャップ」が他界してしまいました。

出てきた時の強さには驚かされました。

競馬ブームの火付け役となった芦毛の怪物も、年をとり真っ白です。

下界から怪物が来る！！と言う事で「天国賞」の１番人気にでもなっているのでしょうか？皇帝ルドルフがいるのでとりあえず２番人気でしょうか？

今日は、

お年寄りオーナーの言いわけ

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関連事業部　受託課の松本です。

以前「何故、物件に愛着が無いのか？」をテーマにした事がありました。

私がオーナー様とお話しする際で、特に「お年寄り」のオーナー様に

良く断り文句として言われることがあるのですが、

内容は、

何を運用しますか

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関連事業部　受託課　坂田です。



連日、「参議院選挙」関連のニュースで盛り上がっています。

各党の成長戦略を見ていてもなるほどな、と思うものばかりです。

「国民の生活が第一」

消費税問題、法人税減税、財政の立直し、少子高齢化対策、温暖化問題、外交問題。

大義名分、非常によくわかります。


ですが、一国民から言わせてもらえば、

「明日を切り開くのは、自分自身だ」と考えれば良いのですよね？と言いたくなります。

管理会社を変えたい

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関連事業部　受託課の松本です。

日本人としてはワールドカップ敗退でイベントが一段落してしまい、さみしい限りですが、

私が気になったのは当日の新聞の番組欄に、

「ＦＩＦＡワールドカップ　　　元気、勇気、感動をありがとう！　　　日本　対　パラグアイ　　」

何とも、この試合で負けて終わるのが前提な書き方に驚きました。

どうせ書くなら、

「ＦＩＦＡワールドカップ　未知の領域！いざ８強へ出陣！！　　　日本　対　パラグアイ」

と言った感じにしてほしかったです！

さて、

今日はあるオーナー様のところに行って来ました。

状況としては、

隙間

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関連事業部　受託課　坂田です。


今日は、空室対策の一つの方法をお話しよう、と思います。

供給過多な時代に、いかにお金をかけず、満室経営をしていくか。

しかもできれば、賃料も下げずに・・・


そんな夢のような方法です。

守備固め

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関連事業部　受託課の松本です。


今日は突然ザーと雨が降り一気に蒸発し始め非常にむしました。

暑さに弱い私はこたえました。

残念ながら寒さにも弱い。

お掃除必須物件のオーナー様のところに行って来ました。

結果はどうなったかと言うと。

判断

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関連事業部　受託課　坂田です。



今日は、複数の空室を抱えるオーナー様のところにお話を伺いに行きました。

人気の賃貸併用住宅で築浅１Ｋ単身者向け物件。

総戸数は、全3戸で物件規模はそう大きくはありません。

？

全3戸なのに複数空いている？

明日の訪問予定

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関連事業部　受託課の松本です。


非常に蒸し暑い日が続いておりますが、寝るときに苦労してませんでしょうか。

窓あけは蒸し暑く結局暑くて眠れない。

エアコンを高めの温度に設定し寝ると朝寒くて目が覚める。

でもタイマーにすると結局暑くて起きてしまう。

なんとも微妙な時期です。

そして、明日訪問する物件ですが、

低金利です

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関連事業部　受託課　坂田です。



今日は、低金利時代に考える事についてお話しよう、と思います。

東京スター銀行で今「スターゼロ住宅ローン」なるものが実施されています。

日本初 全期間（ローン期間 最長15年） 0％の住宅ローン の登場！？

なるほど、とんでもない事になってきました。

投資

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関連事業部　受託課　坂田です。


今日は不動産投資のお話です。

特に、これから新たに投資を考えられている方。

もしくは、2棟目に着手される方向けの話かもしれません。

優先的に

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関連事業部　受託課　坂田です。



つい先日からこのブログのタイトルが変更されました。

以前「賃貸オーナー即戦力ブログ」→現在「プロが教える空室対策」

すこし かっこよくなりました。


なので、前回のように本の紹介をするのもいいのですが、

プロらしく今回は、賃料の下落が止まらない今、

どのように賃料（収入）を増やしていくか、についてお話しよう、と思います。

断捨離

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関連事業部　受託課　坂田です。



今、読んでいる本。

少し前から気になっていたベストセラーです。



『新・片づけ術　断捨離』 　やました ひでこ著

内容は・・・

どちら派ですか？

今日もブログをご覧いただきありがとうございます

関連事業部　受託課の松本です。

今日は、どっちを取るかがテーマです。

建物管理や入居者管理、いわゆる委託の入っている物件VS自主管理物件。

すべてがこうではないのですが典型的な例がありました。

募集！決定力を強化

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スーツの上着着用では汗だくな一日！

遂に気温３０度超えです。

大相撲が大変なことになっていますね！

賭博に６０人強の人が関わっていたと言いますが、６０人と言う事は、幕下以下の場合、給料の額上やりたくてもやっていない可能性が高いので、十両以上の関取ほぼ全員と言ったところでしょうか！

やっていない方が数が少ないと言うのであれば、むしろ次の本場所をやらない方が、誰がやったか

ばれないのでは？