では実際に
≪
修繕費と
資本的支出の上手な使い分け≫
【資本的支出】とは、
固定資産の修理・改良などの為に支出した金額のうち、
その固定資産の価値を高め、またそれの耐久性を増す事になる、
と認められる部分に対応する金額。
【修繕費】とは、
固定資産の修理・改良などの為に支出した金額のうち、
その固定資産の通常の維持管理の為、
または災害などにより毀損した固定資産につき、その原状回復に要する
と認められる部分の金額。
≪事例≫
【
資本的支出】
・建物の避難階段の取付など物理的に付加した部分にかかる費用
・用途変更のために模様替えなど改造または改装に直接要した費用
・機械の部品を特に品質または性能の高いものに取り換えた場合、
その取り換えに要すると認められる費用を超える部分の金額など
【
修繕費】
・通常の外壁の塗り替え
・汚れた畳の表替え
・現に使用している土地の水はけを良くする等の為に砂利を敷く費用など
≪大まかな分け方≫
・資本的支出にしても20万円未満ならすべて修繕費
・3年以内の周期で修繕・改良などが行われているものはすべて修繕費
・金額にかかわらず明らかに修繕と言えるものは全額修繕費
・区分不明なものは、60万円未満または取得価格の10％以下なら全て修繕費
以上の事をふまえた上で、節税を見据えた修繕をするポイントは、
●早めに修繕することにより、修繕費を小額に抑えて全額必要経費とする。
●毎年計画的に修繕をして、税率を平準化する。
●3年ごとに定期修繕をすることにより、修繕費とする。
●明らかに修繕費である場合は明確に分ける。
【修繕見直し・減価償却見直し】
修繕費支出は財務赤字の大きな原因になります。
建物建築当初は減価償却が大きい為に、財務的に余裕があるはずです。
その時期に将来の修繕費の資金ストックを行っていないと、
いざ大規模修繕時に資金不足により借入調達などせざるを得なくなります。
もちろん限られた資金からの投入ですから、
入居者確保のための修繕計画でなければいけません。
賃貸経営は事業です。
資金繰り難に陥らないように、
築15年以降は財務上もやりくりしてこそ安定的な経営ができる。
一刻も早く、悪循環から脱却していただきたい。
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株式会社 RentHouse
関連事業部 受託課
所 長 坂 田 直 哉
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