「
洗濯物が乾かない」、「
収納スペース内の湿気」（26.2％）
「
洗濯物を干す場所がない」（22.2％）など。
賃貸居住者に限定すると、
「
虫が発生する」（18.3％）、
「
傘の置き場がない」（16.4％）
などの回答が分譲マンション居住者より約
2倍ほど高 い傾向があった。
また、
賃貸居住者の
36.1％、
購入マンション居住者の22.4％
が「
梅雨どきのストレスによって転居を検討したことがある」と回答。
その理由として
「
浴室乾燥機がなく、洗濯物が乾かないから」（23.5％）
「
浴室乾燥機がなく、洗濯物が邪魔だから」（20.5％）
などがあげられており、
賃貸居住者も
浴室乾燥機のニーズが高いことがわかった。
（不動産流通研究所）
ここで、私が言いたい事は、家電メーカーの人間ではないので、
「
浴室乾燥機」を設置した方が良い、ということではありません。
この記事を見て、またお金がかかるのか、と落胆しているオーナー様へ、
なぜ、お金がないのかを考えて頂きたい、という事です。
ほとんどのオーナー様に共通する事だ、と思うのですが、
およそ築15年頃から、極端に資金繰りが厳しくなるケースが多い現象について。
オーナー様には税理士の先生がついて経営されているでしょうから
一見すると、問題がない、と思われがちですが、
今日は、そのことも疑ってほしい、というお願いです。
日本人は、そもそも「
先生」と呼ばれる職業に非常に弱い。
政治家、医者、教諭、など、
その人がどのような人物なのかの前に、職業で判断する傾向があります。
税理士や弁護士の方は、もちろん猛勉強の末、
今の地位にいるのでその事自体を否定するわけではありませんが、
専門分野や時代背景というものがあります。
ご専門は何でしょうか？本当に不動産や資産に強い方なのか？
あまりにご高齢すぎて今の時代についてきているのか？
もう一度検討して頂きたい。
現状のオーナー様の悩みは、
賃料が下がり、収入が減っている中で、
よく分からないけれども税金でかなりの額を持っていかれる。
その結果として、身銭が減っている。
これは、果たして意味があるのだろうか、という事になっているのではないでしょうか？
賃貸経営を事業として考えた時、採算が取れない事業は失敗です。
原因は何なのか？
考える時期に来てはいないでしょうか？
私は、税理士ではないですが、賃貸経営の相談役として考えると、
全体の収入が減っている事は当然ですが、
その中でのやりくりがうまく行われていないのではないか、と推測します。
築15年頃から
【お金がなくなる、主な原因】
①外壁塗装やタイル貼り替えなどの大規模修繕を行う時期
工事費用を
支払った年の経費としてなかなか計上しにくいため、
実際にお金は出ているのに所得は減らない。
②元利均等返済方式では、
返済額が変わらないのに利息が減少して所得税・住民税が増加
経費として計上できる利息が減少してしまう。
③築16年には設備の減価償却が終わり、所得税・住民税が急増
設備の減価償却費を計上できなくなること等により、税金が増加する
④入居率低迷による家賃収入の減少
ここにきて追い打ちをかける賃料下落、及び長期空室
≪ポイント≫
■
賃貸経営を事業として考えて計画をたてる
■
経費をなるべく増やし、節税を図ることで、キャッシュフローを改善する
※賃貸経営の場合、計上できる経費は「
減価償却費」と「
金利」が大半です。
そのため、減価償却費をあまり計上できなくなる築15年以上になってくると、
資金繰りが厳しくなってくる。
家賃収入を得て、税金の納税額をできるだけ低くする。
資産価値、つまり、賃料下落をできるだけ緩やかに保ちつつ、
満室経営を行うには、リフォームの必要性は年々高まっています。
次回は、このリフォームの内訳を具体的に見ていきたい、と思います。
経費としてなかなか処理しにくい修繕費。
しかし、そのリフォーム費の明細を確認せず、確定申告していたりしませんか？
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株式会社 RentHouse
関連事業部 受託課
所 長 坂 田 直 哉
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