まず第一に賃料（収入）を発生させる為には、
入居者に借りてもらわなくてはいけません。
当然です。
では、その入居希望者はどのような経緯で、オーナー様の物件に入居するのでしょうか。
ここがポイントです。
現在の支流は、間違いなく
インターネット検索。
なので入居希望者は、イ ンターネットで情報を調べたり、
引越したい街にある不動産屋に行って空き物件を探し、
内見をして入居を決めるわけです。
つ まり現在の物件探しのパターンは、おおまかに言うと、２つしかありません。
■ インターネットを経由しての場合
■ 地理的要因による仲介店舗を経由しての場合
ここで本題に戻りますが、
なるべく高い賃料で借りてほしい場合は、
どちら経由の入居希望者をターゲットとすべきなのでしょうか？
なるべく多くの人 に情報がいきわたるという点では前者が圧倒的に有利。
しかし、少しでも市場相場より高い賃料を取りたければ、
期待すべきは絶対に後者の【仲介店舗経由】です。
なぜなら、インターネット経 由の入居希望者は、
当然、他の物件との
価格比較で物件を決めます。
しかし、仲介店舗経由の入居希望者は、
その店舗の営業マンが紹介した物件の中から物件を決めます。
わかりますでしょうか？
つまり、仲介店舗の営業マンが、物件を探している入居希望者に対して、
他に安い物件がいっぱいあったとしても、
必ずオーナー様の物件を「優先的」にお勧めするようにコントロー ルすれば良いのです。
すごく簡単ですね！
では、明日から実践してみましょう！
・・・？
私の言っている意味がまだ、わからない方はいらっしゃいますでしょうか？
鋭い方はおわかりだ、と思われますが、
営業マンをどのようにコントロールするか。
仲介店舗の営業マンを、
いわばオーナー様（賃貸経営会社）の社員だ、と考えればいいでしょうか。
会社の社長であれば、どのようにすれば社員が一生懸命働くかを考えます。
オーナー様の家族でもない限り、世の中に無給で働らいてくれる人間はいません。
話がかなり泥臭くなってきたので、言い方を変えます。
そもそも管理会社（弊社も含め）がなぜ必要か、という事。
委託管理料を頂く代わりに「優先的」に物件をご紹介したいからです。
（※管理委託は決してその為
だけにあるのではありません。）
広告料を払っているのだから、「優先的」に紹介するのは当たり前だろう、
という声が聞こえてきそうですが、
広告料は、全てのオーナー様から頂いております。
今回の話の趣旨は、
いかに賃料（収入）を増やすか、という事。
賃料の下落をどのように下げ止めるか。
その為には、
仲介店舗経由で営業マンに物件を「優先的」に紹介してもらう必要があるという事。
私には何もしなくても「優先的」に紹介してくれるお得意の営業マンがいる、
という声も聞こえてきそうですが、
その営業マンは、いつまでその会社にいますか？
入れ替わりが早い職種です。
また、すでにいずれかの管理会社で管理委託されているにも関わらず、
賃料交渉ばかりだ！
という声も聞こえてきそうですが、
管理委託をされていない物件の長期空室期間をご存じでしょうか？
一部の悪徳企業を除いては、間違いなく「優先的」に紹介されています。
試しに、オーナー様の物件自体をインターネットで
検索して来てくれた入居希望者かどうか営業マンに聞いてみて下さい。
ほぼ、別の物件を希望されてきた入居者のはずです。
（※管理会社を間違っている可能性はありますが）
不動産経営を投資としてみた場合に、失敗する方がいます。
確かに不動産経営が難しくなってきたと言われますが、
この東京に限ってはまだ有利な状況です。
全国の管理委託を任せているオーナー様の割合は全体の7割。
東京に限っては
5割しかいません。
しかも、現在の高齢化が進むオーナー様のほとんどが
こうやって賃貸市場情報をインターネットなどを使って調べる事ができない。
（そもそもパソコンが使えない）
周辺の会社が何もせずとも劣化してくれる今は、
とてつもないチャンスだ、と思っています。
私の駄文を読んで頂いているオーナー様がいるのであれば、
なおさらご協力させていただきたいものです。
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