オーナー業をテレビで大特集？

本日もブログをご覧いただき誠に有難うございます。

松本です。

先日、夕方のニュース番組で
「家賃滞納」について特集していました。


思わずみいってしまった方もいるのではないでしょうか？


・支払いの約束を守らない
・連絡が取れない
・払うあてはないはずだが「払う」と言われ・・・結果裏切られる
・入居者の逆切れ
・立会日に入居者は現れずゴミだけ残し連絡不能。滞納分は支払われず・・・
・入居し最初の支払いから早速滞納
・行方不明


今月末からはオーナー様の番かも知れません。


「うちは大丈夫！そういう人いないから！」
は、このテレビでの滞納物件もそうだったのです。

全ての物件が
「うちは大丈夫！そういう人いないから」
だったのですが今は、あまりにも件数が毎年倍々の数で増えている為、
弁護士事務所のホームページでも解りやすい場所に明らかに賃貸物件のオーナー様をターゲットにし、「家賃滞納」の項目を掲げているくらいです。


あまりにも多いのでテレビで特集なのです！
「モンスター入居者」と称してましたね。

しかし、このテレビでの滞納物件。
本来のオーナー様は痛くもかゆくもありません。

委託管理で管理会社に任せているからです！

大変なのは、回収したくて必死な管理会社。

オーナー様には滞納分賃料も管理会社より支払われているのです。


弊社も、このような事態の時はオーナー様に滞納分家賃は保証するシステムです。


自主管理であれば、テレビでやっていたあの一連の管理会社の行動は、
オーナー様が原則やらなければなりません。

消費者保護法もあり、とても厳しい状況です。

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不動産会社が書きたがらない需給ギャップの話（2）

今回は、前回のブログ

「不動産会社が書きたがらない需給ギャップの話（１）」の続きになります。

少し具体的なお話をさせて頂きます。


「需要と供給」のお話。


賃貸経営のみならず、全ての事業は「需要」があって初めて成立する。


では、賃貸経営の需要とは何ですか？

本当に需要はありますか？


と問われると、不動産屋に聞いてくれ、建築会社に聞いてくれ、となるはずです。

問われる側の不動産会社や建築会社も

「 大丈夫です・・・（ たぶん ）」

「 会社（私）を信用して下さい・・・（ 祈り ）」

という説得力のない回答に終始するはずです。


問題なのは、その「需要」というものを把握しきれていない点。

それに尽きます。


なんとなく少子高齢化？　なんとなく人口減少？　もしくは東京集中？

もしくは、なんとなく人通りが多い？　商店街に近い？　大学が近い？

極論なんとでも言えるはずです。


不動産会社や建築会社の多くが、残念ながら、感覚で判断をし、適当な話をし、

オーナー様は、何千万、何億という大金を払っている。

これは、投資ではなく、ギャンブルだと思うのです。


簡単な例を２つほど。

例えば、下記のグラフをみてみます。



2012年度の吉祥寺東町２丁目「人口構成比」。

住みたい街Ｎｏ１の吉祥寺。

近くには成蹊大学もあり、若者で溢れかえっているエリアです。


多くの建築会社や不動産会社は、

日常的に若者を目にしているので、大学生単身者向けのを建物を供給しようとします。

一方でオーナー様は、学生単身者向けの机上の投資利回りが高いことから、

喜んでその提案を受け入れます。


しかし、上記のグラフによると、実際には、15才-24才の学生層は、

エリアになんと９％しか住んでいないことがわかります。

９％＝需要がない＝実際に目にしている若者は、住んでいるのではなく遊びに来ているだけ！


本来、供給すべきなのは、

２５才以上の社会人を対象としたお部屋であることは言うまでもありません。


そして、次は、現在の供給数。これも簡単です。

下記の表は、エリアにおける現在の募集件数になります。



「隣接する３駅の間取り別募集件数」

前述の９％しかいない学生層に対して、

地域の単身者向けの供給は、６０％近くにまで膨れ上がっていることがわかります。

たったこの２つの事実だけで、自ずと供給すべきお部屋が絞られてくる。

最も適しているのは、「２５歳以上の社会人を対象とした２ＬＤＫか３ＬＤＫ」。

この間取りのお部屋を供給すれば、

家賃保証（失笑）などなくても、安定経営が行えることがわかると思いますし、

単身者向けを供給することが如何に危険かをご理解いただけると思います。

叫ばれている付加価値や差別化で対抗できるのも限界があります。




私の作成した査定書や市場調査書は、ハイリターンを期待するオーナー様や建築会社様には、

煙たがられてしまうことが少なくありません。

学生向け１Ｒや１Ｋの賃貸住宅をオススメしないことにより、

机上の投資利回りが減少することが少なからずあるからだ、と思います。


不動産市場には、入居者の「需要」ではなく、

「各社の思惑」が優先されてしまっている構造上の問題があるのだ、と思います。


全ての事業は「需要」があって初めて成立する。


そう思うのは、私だけでないことを信じています。





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仕方が無い？

本日もブログをご覧いただき誠に有難うございます。

松本です。

家賃滞納が発生した場合で、

①本人に連絡が取れない、電話にも出ない！　尋ねても居ない！

②そして、ほどなくして「電話番号が使われていない」や「お客様のご都合により・・・」のアナウンスが流れだし

③勤め先に電話してみる　→　既に退社

④保証人に電話　→　保証人になった覚えはないと突っぱねられる

⑤もう一度保証人に電話　→　本人に請求してくれ！

⑥ちゃんと契約書を見てみたら・・・
　・女性名義の契約で保証人は同棲相手（彼氏）の親

⑦それでも保証人に電話　
 →　なんで他人の子の契約の為にお金を払うのかと逆切れされる。女性の親にでも言えと！

⑧女性の親の連絡先はわからない。男の連絡先も不通。

⑧部屋は明らかに住んでいない雰囲気（滞納のあげく夜逃げ？）

⑨怒りと不安の矛先を仲介した不動産屋に向けてみた　
→　管理じゃないのでこれ以上は・・・

このようになったらどうしてますか？　どうしますか？


ついでに、滞納だけではなく苦情や過剰な修繕依頼なども含めて考えてください・・・

これらはほぼ、オーナー様が何かしら、損をする可能性大な出来事です。
既に味わっているオーナー様もいるはずです。

・家賃滞納分をあきらめる　
・夜逃げの荷物を結局オーナー負担で撤去
・直しても直しても今度はこっちだ、あっちだとクレームの嵐。
・結局新品に総取り換え（それほど古くもないのに）

こんな時、オーナー様は何を思うのでしょうか？

1、オーナー業をやっていれば仕方が無い。今回は運が悪かった！と割り切る。

2、今後の課題として入居者の管理業務を不動産屋に任せてみることも検討してみる。

やはり上記の　1　なのでしょうか？

事例として近ごろ急増していますので一度考えてみてください。

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大盛況？

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松本です。

今日は、色々な事を調べていました。


とあるエリアの賃料や傾向を調べていたのですが、

このような時に、幸いなことに私の持っている知識・経験のほかに、

当方にはグループ会社として「仲介店舗」があります。

この存在により、
『お部屋探しのお客様より、リアルな意見を聞く事が出来ます！！
何がよくて、何が嫌なのか！
こうだから決める！こうだから決めない！』



「要するに！」という意見を持っている仲介店に、

ズバリ聞いてしまおうと電話をしてみました！


はたして、私の導き出した考えと仲介店側の意見は合致するのでしょうか！？


仲介店と意見が合致すれば、揺るぎない結論です！


仲介店は、感覚的なものを持っています。
「現場の意見」と言うやつですね！

この場所で、この広さで、この設備で、音の感じはこうで、周りがこうなっていて・・・
恐らくこの物件と競合することになるという現場の感覚で、
瞬時に判断してくれます。

☆　それでは決まりませんよ！
☆　いいんじゃないですか！それなら決まります！


調べているエリアに近い３店舗に聞いたのですが、
帰ってきた回答は、

「忙しい！混んでる！！」

と、言われてしまいました！！

お客様のご来店で混んでいるので、相手にしてくれないのです！

時間を変えてまた話してみる事にしますが、

それにしても、

今の時期は暇だと諭されているオーナー様も多いようですが、

当方の仲介店は忙しいようです！



お客様が沢山来ていただき、お部屋探しをするという事は、

旬な情報、正確なデータがより多い管理会社＆仲介店舗！

当方の売り文句でもあります！

より正確な情報にて、傾向や対策、適正賃料等を考えるべく、
仲介店には明日も情報収集してもらいます！
明日も混むようです！

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人気設備の傾向を更新しました

本日もブログをご覧いただき誠に有難うございます。

松本です。


お部屋の設備は重要です。
そのお部屋が選ばれる動機につながります。

単身物件は、物件数も多く、
入居者獲得競争はとても厳しく激しい。

今時の方たちが求めているものが、何一つないのでは、
当然空室になってしまいます！

人気の設備は、女性と男性では違います。

違うので両方備える必要がありますが。。。！

今時は、

男性の場合
☆　エアコン
　今時はエアコンが設備ではない方が珍しいのでこれはクリアでしょう！

☆　高速インターネット環境
　以前にお話したワイハイ（ＷｉＦｉ）　導入しただけで入居者獲得かも！？

☆　宅配ボックス
　ネットで物を買う時代です→　当然宅配便で届きます→　一人暮らしです
　→　受け取る人がいません→　不在票がポストに入ります→　再送の手配！
　宅配ボックスがあればこの手間が省けます。
　設置できそうな物件は沢山ありますが・・・

女性の場合
☆　エアコン
　男性同様、エアコンはもはや設備としては必須です。

☆　ＴＶモニター付きインターフォン
　女性ならではの、「防犯」に関する項目です。
　インターフォンは、もはや当たり前です。
　モニター付きである事が重要です。
　一人暮らしなので、何か不穏な動きを感じると恐いのです！　　

☆　オートロック
　インターフォン同様の理由ですね。


今からでも追加しようと思えばできる設備、導入できる設備ですね！


設備？お金が発生する話か！！

と、既にこのブログを閉じてしまったオーナー様がとても心配です。

理由は、

どうやらそのお部屋に対して、何もしない方針で決定したようだからです！！

そうなってしまうと悪循環の始まりです。

空室が長引く姿が目に浮かぶようです！

決まらない理由は家賃ではないのに・・・・

決まらないからと言って家賃のせいにしてしまい、されてしまい、

不動産屋に言われるがままにどんどん賃料を下げて下げて募集・・・・


これは絶対に避けたいですね！！


それに対して、

個人的な見解ですが、

最後まで見ていただいたオーナー様に関しては心配しなくて良さそうです！

情報に興味があり、何かをしてくれる可能性があるからです。




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不動産会社が書きたがらない需給ギャップの話（１）

景気回復。

この言葉を少しずつではありますが、肌で感じてきています。

というのも、このところ新築計画のための市場調査や賃料査定が例年にないほど、

ご依頼いただいております。

不動産市場の先行きの不安がぬぐいきれないオーナー様が多い一方で、

動き出している方も多いのだ、と思います。


「 これまでの賃貸経営がうまくいかなかったのだから、何をやっても・・・」

という不安。

その言葉はある意味では、正しいのかもしれません。

しかし、全てが正しいと僕は考えていません。


失敗には、確実に原因があります。

不動産賃貸経営の失敗。それは「入居者の声」に耳を傾けなかったこと、にあります。

そんなのことはない！

計画はかなりの時間をかけた！

セミナーにも参加した！

そう反論されるオーナー様も多いでしょう。

しかし、下記のグラフが物語っている通り、

明らかに入居者の声を無視した計画が行われていたのです。



上記グラフは、「間取り別にみた新築供給数の推移」です。

問題は、2008年前後。

毎月3,000戸もの単身者向けの賃貸住宅が供給され、

実に7割近くが１Ｋやワンルームになってしまっているのです。


僕が日々行っている市場調査のエリア別住民の年齢構成別調査で、

学生街と言われている地域でも、学生(16-24才)の割合は12％程度にとどまっています。

一方で、最も構成比で多い社会人（平均で40％ほど）のカップル向けの供給は非常に鈍い。


入居者を無視した事業計画。

この需給ギャップが存在する。それが今の賃貸市場です。


このところの景気回復基調で、再度、加熱するであろうワンルーム不動産投資。

１ＬＤＫや２ＬＤＫの投資であれば、話は変わりますが、

単身者向け１Ｋやワンルームの投資は、

2000年頃から加熱したワンルーム投資で失敗した方の出口戦略にしかなりません。

儲かるのは、ワンルーム投資を勧める不動産会社や、

建築コストを上げたい建築会社といったところでしょうか。

過去に批判を浴びたはずの 転がし をやっているだけ。


繰り返しになりますが、入居者の声・入居者ニーズは、そこには存在しません。

単身者向けのお部屋は、上記のグラフでわかるとおり、需給ギャップしか存在しません。


僕は、今後、単身者世帯が増えてくることも承知しているし、

単身者向け-カップル向けの机上利回りが雲泥の差であることも承知しているつもりです。


しかし、投資をするのであれば、１ＬＤＫ以上のお部屋をお考えください。

入居者の声が全く聞こえてこない、誰も喜ばない。

そんな事業は成立しないはずですから。

次回は、もう少し具体的な事例を交えてお話しようと思います。



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更新拒否できる？

本日もブログをご覧いただき誠に有難うございます。

松本です。

私たち不動産屋は、賃貸借契約の更新が近付くと、
オーナー様に更新の意思確認を行い入居者様に通知を出し「更新」の作業に入ります。

この時、オーナー様に「嫌だ！」と言われることはかなり稀な事ですが、
この話をきっかけに鬱憤したものを吐き出すかのように怒りだすオーナー様もいます！


「あの人はこの２年間で３回家賃滞納した事があるから更新したくない！」
「うるさいと苦情が出た事があるから更新したくない！」
「あの人とは相性が悪いから更新したくない！」
「頻繁に設備等の事でうるさく、しつこく言ってきて面倒な入居者だから更新したくない！」
「帰ってくる形跡が無い。部屋はどうなってる！？更新したくない！」
「ルールを守らないから更新したくない！」

理由は様々ですが、オーナー様より
「更新したくない！」と言われることも当然あります。

定期借家契約であればまだ良いのですが、
これが普通賃貸借契約の場合はどうでしょう？

「更新の拒否はできません！」と答えるとオーナー様より、
「半年前までに通知すればできるでしょ！」
「これはオーナー側の権利じゃない！」
「契約はあくまでも〇月〇日まででしょ！」
「契約書に書いてあるじゃない！」
と言われます。

ところがこの「オーナー側からの更新拒否や解約に関する事」も契約書には書いてあるのですが、簡単にはできません！
入居者側の保護ですね！

「正当な事由」が無いとできないのです。

この「正当な事由」は厄介で、

例えば「頻繁に設備等の事でうるさく、しつこく言ってきて面倒な入居者だから更新したくない！」と言うケースでは、オーナー様にとっては当然の「正当な事由」なのかもしれませんが、

この程度では「正当な事由」にしてくれません！


そしてオーナー様から更新したくないと言われれば、不動産屋は、
それをそのまま入居者にお伝えします。

すると当然ですが、契約書に貸主からは半年前に通知等ズバリ書いてあるので入居者様は素直に更新拒否を受け入れる場合もありますが・・・

そうでない場合は、大苦戦！

しかし、拒否をできなくはないです！

実はこの後、
「２年で３回滞納した人」
「うるさいと苦情が出た人」
について書いていたのですが、その文章は、消しました！
入居者様に見られると知恵を与えてしまうことにもなるので辞めます。


共にがんばりましょう！

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部屋の前に階段？

本日もブログをご覧いただき誠に有難うございます。

松本です。


先日、とあるオーナー様とお話し、建物の階段を新しいものに替える話でまとまりました。

今この物件のお部屋はお金をかけてリフォームをしたのに、
次の入居者が決まらないという状況です。

決まらないので結果、家賃をどんどん下げています。


古い領域に入る物件ですが、勿論、今後も入居者を募集する物件です！
（1985年築）←よくある築年数ですね、まだまだ現役です！

次の人が決まらないからなぜ階段を新しい物に替えるのか？
では、まず下の写真をご覧になってみてください　↓　↓　↓




例えばこの写真、
2階部分をご案内の際に、いの一番に、お金をかけてリニューアルしたお部屋を見せる前に、この光景を見られてしまったらどうなるでしょうか？



お客様は階段の裏側も見ます！
勝手に目に入ってきます！　↓　↓　↓　↓







このような光景だったらどうでしょうか？
お部屋はお金をかけてリニューアルしているので綺麗です！


私の個人的な感想ですと、
「この階段で2階に上がるのが怖い」
「部屋が気に入っても残念ながら選べない」
です。


怖いのと同時に、危険を感じます。


今の若者の言い方で例えれば、ご案内中のお客様より、
癪にさわる言い方ですが、
「無理だね」
「無いね」
という会話が出る可能性は大です。

塗装は重要ですね。
お化粧のようなものでしょうか・・・！？





しかし、どう考えても矢印右の状態でないと、住む側は「怖い」ですよね！

「階段が崩れ落ちた物件」という話は聞いたことがないのですが、
「もしかしたら」と思われては決まるお部屋も決まりません。


私が先日お会いしたオーナー様は、当初、塗装＋補修・補強にするつもりでしたが、まだ当分募集をやめるつもりはないので、
この際、新しいものに替えるという選択をしました。


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賃貸併用住宅の事業計画 テーマは「心地良さ」

建築会社様からの依頼で、

賃貸併用住宅を計画中のオーナー様に対し、

建築予定地周辺の市場調査の結果報告を行ってまいりました。


弊社の市場調査報告書は、ページ数にして約６０枚前後になることが多いので、

ある程度お時間を頂いてご説明することになります。

（このような資料を作成させて頂いております。）

　　

オーナー様にご説明させて頂いたのですが、

今回は、私の方が勉強させて頂くことが多い結果となりました。

事前にオーナー様独自である程度調べているようで、ご要望として３つの頂きました。


① 学生向け１Ｋは飽和状態になっているので、カップル向けをターゲットにしてはどうか。

② インターネット検索をする際に５０㎡以上でヒットするようにしてはどうか。

③ １ＬＤＫと２ＬＤＫの市場を調べてもらいたい。


上記のご要望の全てが、非常に的を得ており、

市場調査をさせて頂かなくとも、問題がないのではないか、と思うほどでした。

建築予定地は、最寄駅まで５分圏内。近くには、国立大学がある立地。

一般的なオーナー様であれば、投資利回りを真っ先に考え、

学生単身者向けのワンルームをご希望されるところだと思います。

調査をさせて頂くと、オーナー様のご要望は全て合致する結果となりました。


また、市場調査内容の報告と合わせて、

間取りプランについてもお話しさせて頂いたのですが、

賃貸併用住宅の場合、最優先でご自宅のことを考えるオーナー様が多い中、

専有面積が入居者ニーズに合わなければ、

ご自宅部分を削減してもといという考えもお持ちでしたので、

本音でお話しさせて頂くことができました。


まだ、事業計画中で、建物は存在しませんが、間違いなく成功する。

そう確信できるオーナー様に出会えたような気がします。


日本の人口は、既に減少しており、

今でこそ人口が集中している東京都も、数年後には減少に転じると言われています。

つまり、全体として、家あまり現象が起きてくるはずです。

そこが不動産投資を不安にさせる要因のひとつだと思います。

しかし、家あまり現象が起きた時にも、人気を博す賃貸は必ず存在する。

オーナー様の近所にも、

ずっと満室の建物とずっと空室の建物が既にあるように、今現在と大きく変わらない。


良いものは良い。

「カッコよさ」や「新しさ」という基準ではなく、「心地よさ」。

最近悪い意味で使われることが多い「ゆとり」とも言い換えられると思います。

そのあたりが事業計画のキーワードだと思っています。





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効果的な募集

今日もブログをご覧いただき誠にありがとうございます。
 
関連事業部　受託課の松本です。


自主管理のオーナー様の場合、自分で取引不動産業者に、
「情報」をすべて伝達しなければなりません。

特に、解約の連絡・空室が発生している時に、その事を各取引不動産業者に
伝えるときに、

①取引業者・お店に足を運びその旨を伝える。

②とりあえず取引業者に電話で知らせる。

③たまたま電話がかかってきた取引業者のみに伝える。


皆様はどの方法を主に「手段」としていますでしょうか？


空室対策としては当然①が有効です。


③の場合は、委託管理にした方が・・・・（笑）


直接お店に足を運ぶと、お店にいる「営業マン」と当然話をする事になります。

オーナー様が帰った後も、しばらくオーナー様の物件の話を営業マン同士が
「話題」として話すことになります。

そして、先輩営業マンから後輩営業マンへ、
これまでの歴史の引き継ぎ等もおこなわれ、
しばらく、その物件・お部屋の話題が続き、

営業マン達の頭の中に、しっかりと「存在」を植え付ける事により、

お客様に対し、ご紹介する可能性がかなり増えます！


電話だけでは、その電話に出た営業マンが、空室の情報をメモし、
お客様へのご紹介用カードにその情報を書き写すだけで、
「これ空くみたいだよ」と、ちょっとした伝達だけで
保管ケース等にしまわれてしまい、「話題」にならない
事が多いのです。


営業マンと言うものは、自分が知っている物件を優先的に紹介します。

オーナー様にとって「この営業マンはよく決めてくれる営業マンだ！」と思っている場合、その営業マンの顔や名前、そして声もわかりますよね。

営業マンも、オーナー様の顔や声、物件がわかるから積極的に
紹介するのです。


是非、お店を訪ねて空室が発生している事、発生してしまう事、
オーナー様自身の顔も含めてアピールしに行ってみてください。

 

効果がありますよ！


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月300円で空室対策

「高齢者サービス」というビジネスが成長著しいようですが、

そうであれば、なぜ空室を抱えているオーナー様は、

これから増えていく、需要のあるはずの「高齢者」を入居者ターゲットにしないのか？


弊社でもここ数年だけで、複数件の「孤独死」を経験済み。

ビジネスとしても、

需要と供給のバランスから考えても、

高齢者は無視できなくなっているにもかかわらず、

上記のグラフにあるとおり、それを上回る不安がそこには存在するのだ、と思います。


実際に、都内の単身世帯の持ち家比率は約23％にすぎないため、

孤独死する人のなんと7割程度が賃貸住宅に居住していると見られています。


では、孤独死が起きた際、オーナー様の被害額はどの程度なのでしょうか。

たとえば、浴室で手首を切って自殺した場合、

排水管ごと交換するため、100万円前後の費用が必要。

また、遺体が長期間発見されず腐敗した場合は凄惨を極め、原状回復費は数百万円。

500万円近くかかるケースもあるようです。


極めつけは、“ 事故物件 ”となってしまったお部屋の家賃。

相場の半額と踏んだり蹴ったり。



絶望的な感がある賃貸の高齢者問題ですが、

そんな問題を、

月々300円程度で解消してくれるサービスがあるとすると、話は大きく変わります。

現在は、まだ10社程度ですが、

部屋の原状回復費や家賃の減額分などオーナー様の負担を賄う保険が注目されています。

掛け金が安く、保険期間が短いのも好評の理由のようです。

新聞や雑誌でも、話題になっているので、ご存知の方も多いと思いますが、

これも一つの空室対策になるのではないでしょうか？


参考サイト

「 無縁社会のお守り 」（ アイアル少額短期保険 ）



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水道業者さんから聞いた話

今日もブログをご覧いただき誠にありがとうございます。
 
関連事業部　受託課の松本です。


水道業者さんよりこんな話を聞きました。

キッチンのリノベーションや今時の流行りにより増えた



このタイプの蛇口。

シャワーに切り替えられ、更に洗いやすいように伸びるタイプや、
「浄水」の為のカートリッジが付いたものがあります。


問題は、「浄水」可能なカートリッジを入れるタイプの場合、

カートリッジ自体の寿命は4～6カ月で
その都度5,000円程度かかります。（年間10,000円～15,000円）

入居者はカートリッジを替えているのでしょうか？
替えるのでしょうか？

お金をかけたくない為に、半年くらい経ってから「原水」しか使わなかったと
すれば、古いカートリッジ自体は、根詰まりを引き起こしながら、
蛇口内にとどまっていることにまります。

この結果、単なる水漏れではなく、蛇口本体に余計な水圧がかかることによる
水漏れとなり、蛇口ごと交換になるケースがあるようです。

蛇口本体に亀裂が入るからです。

下の付け根から水が湧き出てるような感じとは違います。

その際の負担額は蛇口と工事費用を併せて35,000円前後との事。
対応するものが少ない場合は、40,000円以上になってしまう可能性も！

使わない事が故障の原因になりかねないのであれば、
カートリッジはあえてとってしまい、

「浄水が出来ます。浄水機能を使うかどうかは個々の好みになるので、
　　カートリッジはご自身でお求めください」

とした方が良いかもしれません。

そう言われれば「浄水」をしたい方は
ちゃんと交換する可能性は高いので、
根詰まり故障の可能性は減らすことができそうです。

もし、これから蛇口を取り換える場合は、

「賃貸物件」として、ご紹介時のお客様の反応で考慮した場合、

「浄水機能」は無いタイプで良いと思います。


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オープンハウスに行ってきました

仕事柄、建築家の方々とお話する機会が多いわけですが、

今回は、とある建築家の方の新築物件が完成したとの情報を頂き、

見学に行ってまいりました。

外観パースは、このようになっています。



建物名： balco
建築設計：駒田設計建築事務所
用途：コーポラティブハウス（全４戸）
構造：鉄骨造

集合住宅を得意とする建築家の方は、多くはありません。

その中で、このワクワクさせる外観。


数枚ではありますが、室内写真も撮ってきました。

天候が良くなかったので、写真でうまく雰囲気が伝わればいいのですが。



今回は、コーポラティブハウスであったので、

それぞれの入居者の希望が密に反映されている室内空間になっていました。


建築家に頼むメリットは、

多くのサイトで語られているところなので割愛させて頂きますが、

90年代に賃貸住宅を建てられたオーナー様の悩みの多くは、

「物件力のなさ」ではないでしょうか。


日当りが良い、住環境が良い、駅から近い、居室が広い・・・

これだけ賃貸住宅が多くなってしまった今では、

そのような建物は残念ながら無数にあります。

半ば強制的に「差別化」を求められてしまう市場になっているということ。



少し語弊がありそうです。

僕は決して「 定番 」を否定しているわけではありません。

ただ、今までの建物が、

あまりにも供給者側（オーナー様や建築会社、不動産会社）の視点で

安易にできあがってしまっているのではないか、と思っています。

供給側の定番（満足）と顧客の定番（満足）のズレ。


新しい定番の構築。

上記の駒田先生の建物は、まさにそのズレの修正に挑んだ建物だと思います。



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古いエアコン勝てませんでした (T_T)

今日もブログをご覧いただき誠にありがとうございます。
 
関連事業部　受託課の松本です。

オーナー業をしているからには、少なくとも空室対策と言う観点で考えても、
消費者物価指数から家賃の動きを分析できなければいけません。
政府と日銀はデフレ脱却と経済成長に向け・・・・ 　(＠_＠;)

このような書き出しでは、
これより下の文章を見るまでもなくこのブログは閉じられてしまっているかもしれませんね。
 
単身物件の場合、
冒頭のような難しいことを考えなくても、
お部屋探しの方たちが、その部屋を選ばない理由を「目線」と「言葉」で教えてくれました。


単身用物件の場合、 設備として「エアコン」が付いていることは、お部屋探しの方たちにとっては、もはや当たり前。
不動産屋としても当たり前と思っています。

オーナー様に、今壊れていないエアコンに対し、
新しいものにしてくださいと申し出れば、

「壊れたらね」
「そんなこと入居前に言う人細かいから断って」

と言われてしまうのですが、


上の画像のようなリモコンが手元に置けない古い機種。

このように明らかに古い見た目の機種。



電源を入れても５分以上風がでてこない、
さらに、風が「強」でも弱く、なかなかもしくは全然暖まらない・冷えない。
明らかに電気代がかかる！


不動産屋　「見た目古いけど安心してください！
　　　　　　　壊れてもオーナー様負担で直すか新しい物に
　　　　　　　買いかえる事になりますので！設備ですから！！」

お客様　「今かえてくれないですか？これ壊れるの時間の問題ですよね？
　　　　　　電気代かなりかかりますよね？交渉してください！」


大学周辺の物件であれば、
「親」に指摘されてしまいそのまま却下でした。

意外と重要です！

ファミリータイプの物件についても同じことが言えます。

最近のものに取り換えることをお勧めします。
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ブログ開始から5年

私がこのブログを書き始めたのが実質、2009年4月。

※ 各オーナー様へ ご挨拶 （ 当時のブログ ）

リーマンショックの直後。

振り返ってみれば、不動産市場のどん底の時期。

よくもまぁ、

そんな面白い時期（前向きな意味で）に不動産屋で働いてきたな、と思います。

テーマをつぶさに振り返ってはいないものの、大きな変遷があったのは事実。


私自身のことに限って言えば、

当時生後８ヶ月だった息子は、４月から幼稚園の年中組（もうすぐ５歳になります）。


賃料相場が恐ろしく下がり続けた５年間。

お話ししてきた内容も、滞納問題や共用部分の清掃という基本的な内容から、

お部屋のイメージを一新するリノベーションや、

ガレージハウスや家庭菜園付きような新しい貸し方などに

シフトしているように感じています。


これからの不動産会社は「提案力」が必要である。


そういう思いでお話ししてきたつもりです。

今後、世の中が、そして、不動産市場がどのようになるか

予想できる方は皆無であると思います。


その中で私の役割として、「今」をお伝えするブログを続けていきますので、

よろしくお願いいたします。



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立ち退き料！

今日もブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


昭和４８年築（１９７３年）　　築４０年！

昭和５５年築（１９８０年）　　築３３年！


世の中に、沢山ある上記築年数の物件。

いよいよ建て替えを検討しなければならない築年数です。
建て替えか、大規模修繕か、はたまた賃貸経営終了かの選択を真剣に考えなければならない物件が増えています。

「耐震の最低基準」と言われているものが１９８１年（昭和５６年）。

今、地震には皆さま敏感なのでこの基準前の建物は敬遠される傾向が否めません。

ここにきてオーナー様より、「まだ先の話だけど！」が前提で、
立ち退きについての質問を受けるようになりました。

「立ち退きさせる時ってオーナー側はいくらかかるの？」

おおよそこんな感じですのでご参考にしてください。

1）　入居者が次の部屋を見つけた時の契約金
　　・敷金、礼金、仲介手数料、前家賃　（新しく決めたお部屋の賃料の５カ月分前後）
　　　

2）　引っ越し代　
　　・単身物件であれば、３万円前後程度で済む可能性がありますが、
　　　ファミリータイプの場合はかるく１０万円以上になる可能性があります。


上記の他に、オーナー様と入居者で話し合うケースの場合、
そうです！オーナー様が自主管理している物件の場合は、
注意をしないとお互いに感情的になり、
結果、以下の負担額も発生する可能性もあります！



1）　新しく見つけたお部屋との家賃の差額
　　・お部屋探しの時間を十分に与えない場合はこの問題でこじれる可能性があります。
　　・現所在地の近辺に「同じような条件のお部屋」が無かった場合は
　　　この問題でこじれる可能性があります。
　　　例・・・差額２０００円を２年分請求される

2）　迷惑料的な金額
　　・「そちらの都合でしょ！」等と言われ、でも立ち退きをしてほしい為、
　　　穏便かつスムーズに済ませる為に発生する可能性があります。


とにもかくにもオーナー様側は、絶対に感情的にならずに冷静な対応が必要となります。
　　　


立ち退きの話をしなければならないときは、
法的なルールを熟知している管理会社が付いていた方が、
入居者側の一方的な主張による出費を軽減できる可能性が増え、
オーナー様にとっては有利と言えますね。


建て替える場合は、この「予想立ち退き料」も、
建て替える物件の「建築費用の一部」とする考え方が一般的です。




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今、１番の対応策

今日もブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


お久しぶりとなってしまいました。



季節は春に変わり、すっかり暖かくなりました。


賃貸不動産業界は、言わずと知れた「繁忙期」の最中ですが。
この勢いも、そろそろ終息に向かっています。


当方仲介店の方にも、オーナー様よりご連絡頂いたり、
自らご来店いただくオーナー様が増え始めたようです。


複数社に依頼しているものの、なかなか次の入居者が決まらず、
焦りも出てくる時期ですね。


「早く決めてもらわないと繁忙期が・・・・！」
「どうなの？お客さん来てるの？どこも安いの？うちは高いの？」

話の内容は上文カッコ内の内容がほとんどです。


不動産屋からの反応は「家賃を下げましょう！」
が多かったと思います。


しかし、本当の問題は、物件（お部屋）にインパクトがなく、
数多くの情報の中に埋もれてしまっているケースがほとんどです。


対応策は、室内の改良（リノベーション）で明らかに目立たせることがよいのではないでしょうか？


しかしこの策は、とりあえずお金を使うことになります。


部屋への投資によりマイナスから始まりますが、入居者が決まると数カ月後にプラスに転じることができるのです。

「お金をつかって決まらなかったらどうするんだ！」

リノベーション策を否定する場合はこの考えだからですよね？

不動産屋の意見をちゃんと聞いて改良すれば、
新しい入居者は必ず決まるんです！

「不動産屋の意見を聞かずにいつの間にか知り合いの大工さんで
とりあえず畳をフローリングにしました！」

賃貸不動産業の営業マンの本音を言わせていただければ、
これだけはご勘弁ください！！



とにかく、家賃を下げても入居者が決まらなければ、残念ながらずーとゼロなのです。


不動産屋に聞いてみるときは、


家賃の事ばかりではなく、「リノベーション案」を聞いてみるのも良いのではないでしょうか？


家賃を下げる策ではないので、オーナー様が気にする「入居者の質の低下」が無いんです。



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30代の女性の賃貸経営（分譲マンションの転用）

ここ数年、分譲マンションを賃貸に転用するオーナー様が多くなってきています。

先週だけで3件のご相談を頂き、現在募集に向けて動き出しています。

最近の傾向は、シングルやＤＩＮＫＳ向けのお部屋が中心で、

特に〝30代の女性〟からのご相談が多くなってきています。


「独身キャリア女性のマンション購入」

このゴシップのような記事を身を持って感じます。

一昔前のように、○歳までに結婚をしなければ、という気持ちが少なくなり、

「結婚したい」という気持ちはあるけれど、

妙な焦りがなくなったことも要因のひとつだ、と思います。


しかし、実際に購入された方のお話では、

ペットを飼育できる賃貸住宅が圧倒的に少なく、

飼育できる場合でも、築年数が経った建物か、賃料が高すぎる場合が多かったり、

女性の一人暮らしならではの悩みである、セキュリティの問題が見え隠れしています。


両方の希望を叶えてくれる賃貸住宅は、ほぼ皆無の状況。

そういった女性にとって、

分譲マンションの購入という選択は、必然であったのかもしれません。


更に、住宅ローン金利の引下げや消費税増税前の買い時感が購入を後押しし、

終の棲家としてだけでなく、

賃貸や転売に回せる資産としてとらえる向きも当然ながらあります。



ただし、〝簡単に賃貸に転用できる〟と早合点しないで頂きたい。

当たり前のことですが、

収入（賃料）と支出（ローン返済・固定資産税・リフォーム費用）のバランスが、

見合わない場合、計画は破綻します。


計画の破綻は、

購入時に、不動産会社から紹介された適当な住宅ローンを組んでいたり、

駅までの距離や利便性、築年数、方角、間取りの使いやすさ、将来性など

転用のしやすさを考えていなかったことに起因しています。

また、数年間、自己使用されていたのであれば、リフォーム費用も必要となります。

（ ご相談に際しては、賃料査定やリフォーム費用の算出などを行わせて頂き、

もう一つの出口戦略である売却とを比べ、オーナー様にとってのベストを目指します。）



購入時から賃貸への転用をお考えであれば、まずそのあたりを考えて頂きたい。

また、基本的に住宅ローンが残っている間の転用は、

収入面を期待することはできません。あくまで、返済への補填です。



僕は、分譲マンションを転用することを否定しているわけではありません。

確かに、賃料を払い続けることに疑問を感じたり、

分譲マンションは、

自分好みにレイアウトやデザインを変更することも自由にできたり、

段違いのセキュリティや設備を利用できたり、

老後の住まいの心配がなくなったり、

賃貸住宅にはない満足感や幸福感を得ることができるかもしれません。


ただ、ネット上では、

分譲マンションの転用に関して、あまりにも無責任な記事が多いように感じます。

現場で起こっていることは、そんな簡単にはいかない。

そのことを是非とも知って頂きたい、そう思います。





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お部屋の価値と営業と。

こんにちは。

レント管理サービス関連事業部受託課　岩谷（いわや）です

最近はコロコロと天気が変わり、体調管理が難しいですね。

風邪などひかないように頑張っていきましょう。


さて、今回は「物件（お部屋）の賃貸住宅としての価値」

みたいなことに触れて書いてみたいと思います。


新築した賃貸物件であれば、オーナー様は

「これで当分、一定額が懐に入ってくるなー」

と考えられ、実際にそのような幸せな日々はあったかと

思います。


しかしながら、１代（２年）～３代（６年）くらい経てば、

借り手の生活が部屋に染みつき、クロスを張り替えた

ところで新築同然に戻らず、やむを得ず最低限の箇所を

原状回復及びクリーニングを行い、次の入居者を待つ、

というような状況下におかれてしまいます。


賃貸物件の価値は１年で２，０００円程度下がると言われ

ています。

上記の例で言えば、当初の家賃が６万円だとしたら、

３年経過で５４，０００円というようにです。


また、物件の価値は、現在の流行廃りでも下落します。

１９９０年代に建てた単身用でバス・トイレ一緒の３点ユニット

などは、バス・トイレ別には全くかないません。


入居者がいないから家賃を下げる、物件の価値はどんどん

下落していくという悪循環なのですから、まずは何とかして

下落を止めることが必要です。


その方法をアドバイスできるのは、不動産を数多く確認し、

今求められている物件を知っている不動産管理会社の営業

マンなのです。


手前味噌になりますが、弊社ではグループ会社の

「レントハウス」、「ウィンズ」

という仲介会社がありますので、

そこから上がってくる情報や弊社営業マンが身に着けた知識

を駆使して、オーナー様に適切なアドバイスができるのです。


物件のリフォーム又はリノベーション以外にも、賃料の徴収や

退去時の精算、入居希望者の保証会社での審査、家賃滞納

があった場合のオーナー様への賃料補填など、弊社の

「委託管理」は大手にも負けない商品ですので、このブログを

ご覧の皆様（います？）、ぜひご検討をお願いいたします。

岩谷

臭いではなく香り

今日もブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。



空室対策！！


臭い【におい】　＝　嗅覚を刺激する、不快なくさみ。悪臭

香り【かおり】　＝　よいにおい。香気。



お部屋探しの時期です。

すべての賃貸不動産屋は、

普通は混んでいます。



平日でも混んでいます。


入居者募集中のオーナー様の場合は、

入居者獲得の為に、

是非、お部屋の　「臭い　（におい）」　チェックをしてください。



冬でも、排水溝（トイレ・浴室・洗面台：キッチン等）から　臭い【におい】　が出ます。

臭い【くさい】　とお客様は、

そのお部屋を気にいっても、申し込みに関しては、

敬遠されてしまう確率がきわめて高くなります。



空室なのですから　臭い【におい】　は、多少は仕方がない・・・

と、思いたいところですが、

水を頻繁に流す等の処置で、

お客様の嫌う　臭い【におい】　は解消できます。


多少ではなく、はっきりと、確実に　臭い【くさい】　場合や、

対処しているのに　臭い【くさい】　場合は、

この際、今後のこともあるので専門業者に相談してみましょう。


そして空室には　芳香剤　を置いておくと好印象です。


すると　臭い【におい】　から　香り【かおり】　に変化します。


同じ臭覚でも　香り【かおり】　の方は、お部屋と室内空気を清潔に感じさせます。




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不動産を通して、何をつくるか？

【 ２月末に完成予定の新築 ：世田谷区 】



ご相談頂いてから、どれくらい経ったでしょうか。

世田谷区で来月２月末に完成する予定の新築賃貸アパート。


ご相談頂いた時には、

築年数の経ったアパートに、まだ入居者が複数いる状態でした。

オーナー様の解決しなければならない問題も山積み。

■ 入居者の立退きは？立ち退き費用は？

■ 当然、解体もしなければいけない。その費用は？

■ 更に、新築するにしても、どのようなものを建てればよいのか？

■ 流行りの間取りは？広さは？どこに建築を頼めばいいのか？

■ その際、賃料は、いくらくらいとれるのか？

■ そうすると建築費用はどのくらいかけてよいのか？利回りは？


オーナー様とご一緒に問題をひとつひとつ解決し、

悩み考えてきた計画が、ようやくここまでたどり着きました。



つい先日、

そんな完成間近のお部屋でオーナー様とお話しする機会がありました。

「 この冊子がいいでしょう？」

「 この収納がこの後こうなってね。」

「 流行りの対面キッチンはいいね。」

「 この部屋に住みたくなってきたよ。」


わたしは、うなずくことしかできませんでしたが、

オーナー様の嬉しそうな顔を見て、

本当にこの仕事をしてきて良かったな、と思いました。



わたしたちの仕事は、賃貸不動産経営のマネジメントです。

それは、資産活用のコンサルティングとも言えます。

オーナー様の所有する土地を利用して最も収益を上げる方法は何か？

学生用のアパートか？高層マンションか？駐車場か？

編成されたチームで議論しながらベストの答えを導き出すプロセス。


〝賃貸住宅をつくる〟ということは、収益物件をつくることである一方、

〝街をつくる〟ということでもあります。

マンションを建てれば、街の景色が変わり、

そこに新たな住民が集まり、地域に活気が生まれます。

わたしたちは、不動産事業を通じて、地元の街の発展のお手伝いをしている。


今後も、わたしたちの街が活気づくようなお店や企業の誘致、

また、その街に似合った物件づくりをプロデュースしていきたい、

そう思っています。





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見た目が大事。

受託課　岩谷です。こんにちは。


この仕事を始めてから、とにかくほぼ毎日といっていいほど、

賃貸物件やオーナーのご自宅などの不動産を見まくりました。

中々借りてもらえない物件なども、その原因を探るために見に行きましたし、

満室経営を続けているオーナーさんのところにも行き、

物件を見せてもらいながら、満室経営の理由を探ったりもしました。


満室経営とそうじゃない経営ではそれぞれにいろいろな理由があって分かれるのですが、

その中の一つ．．．。

満室経営ができているオーナーの物件は 「 キレイ 」 です。（当たり前ですけど。）


オーナー自らがゴミ置き場を掃除している、ちゃんと分別できるよう工夫している、

外壁や廊下など、掃除している、というようなものでした。


仲介営業の営業マンもきれいな外観で、部屋内もルームクリーニング完璧！

という物件であれば紹介しやすく、決まりやすいでしょうし、

この物件に決めたお客様には、これからこの部屋に住んで生活しても大丈夫！

という安心感を持ってもらえると思うんですよね。


それと、物件の入口に例えば、

近所のホームセンターで買えるような「小さな花壇」なんか作ってあるだけで、

ガラッと見栄えも変わるし、

何より住んでいただくお客様が気持ち良く生活できるようにする。



ほんのちょっとの優しさや配慮、

ほんのちょっとの工夫がきっかけで、

誰かがちょっとだけ良い気分になっていればいいですよね。

風林火山

今日もブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


簡単に言ってしまえば、

①　「申し込まない」と言われた場合は、

　　　「こんな部屋住みたくない」と言われたということであり、


②　「不動産屋からの問い合わせ」が少ない場合は、

　　　「お客様よりの問い合わせが無い」ということであり、


③　「案内数が少ない」と言う事は、

　　　「不動産屋の営業マンがご紹介（プッシュ）していない」という事で、

④　入居者が「定着しない」という事は、
　　　
　　　「早く退去したい」理由が出来てしまうから、出て行ってしまうのです。

もちろんこれは法則ではないのですが、ものすごく簡単に表現してしまえば、
このようになります。


そして①～④のなかで「更に」理由がでてきます。


この4つが揃わないと「入居申し込み」は勝ち取れなくなってしまった

今の賃貸経営なのですが、

この4つをいとも簡単に解消する方法はあります。


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守りに入る不動産会社

先日、ある建築会社の方とお話しさせて頂く機会がありました。

誰もがご存知の大手建築会社。

しかも、その道のベテランの方で、多くのお知り合いの方をご紹介していただけるとのこと。


はじめは、なぜそのようなことをしてくれるのか、不思議で仕方ありませんでした。

その方のお話でとても印象的だったのが、

「 今、多くの企業 （ 不動産会社、賃貸管理会社 ） は、守りに入っている。

守ることに必死で、問題が起きないように、最小限の行動しかしなくなっている。

変化に適応できなくなっている・・・ 」

私は、まだこの業界に入って５年の３３才。

今のやり方が正しいのか、どうかすらわからなくなるときがあるくらい人間です。

時に、こんな若い人間には・・・と見られている、と感じることもあります。

確かに、年配の方が多い不動産業界。

そのような２０年、３０年やられている方に比べれば、若造。


「 勢いがある 」

そう評価して頂いたことに対して、むしろ、それだけなのかもしれません。


しかし、私は、ダーウィンの「進化論」にもある言葉を信じていこうと思います。

「 最も強い種族（企業）が生き残るわけではない。

最も知能が高い種族（企業）が生き残るわけでもない。

変化に対応できる種族（企業）が生き残るのだ 」 という言葉。


今、賃貸不動産のリアルな現場では、何が起きているのか。

それに適応するためには、何が必要なのか。

変化に適応するために、何をオーナー様に伝えなければいけないのか。

またその想いを、自由にやってよい、という社風がまたそれを後押ししてくれている。

変化に適応できる、考えていくチカラを鍛えていかなければいけない、そう思います。





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はじめまして。

当社のブログをご覧の皆様、はじめまして。

昨年の１２月に株式会社レント管理サービスに採用され、受託課に配属になりました、

岩谷　大輔（いわや　だいすけ）と申します。

今後、受託管理の仕事をしていく中で、起こったこと、気づいたことなど、

このブログでお伝えすることで、私たちの”お仕事”を知っていただけたらと思います。


さて、わたくし岩谷の自己紹介を簡単にさせていただきます。

弊社に採用されるまでの約１９年間を「国土交通省（前身の運輸省時代を含む）」で

働いておりました。

役所の中の居心地は、良くも悪くもありましたが、私としては

「見えない不特定多数のための仕事より、身近な１人、１家族のお役にたてる仕事がしたい！」

と、一念発起、民間企業に飛び込みました。


入社から１か月がたちましたが、まだ私の大それた理想には近づけそうもありません。

が、毎日毎日、勉強しながら、またオーナー様に顔を覚えてもらえるように努力していきます！

これからよろしくお願いいたします。


岩谷　大輔