□ 「 新築 」賃貸住宅の賃料査定結果
他 社 ：
17 万円
当 社 ：
13 万円
□ 査定の根拠
他 社 ： なんとなく？経験？（ 査定書もなし ）
当 社 ： 近年の周辺相場などデータによる （ 査定書提出 ）
このあまりにも違い過ぎる結果。
しかし、私どもにとって、このような光景は
日常茶飯事なのです。
なぜこのようなことが起こるのでしょうか？
理由は２つあります。
ひとつは、
何としてでもオーナー様の 「 新築 」 賃貸住宅を独占したいから。
オーナー様にとっては、当然ながら、賃料＝収入なわけですから、
査定金額は高い方が嬉しい。
そして、高い査定をしてくれた会社に募集を任せようと思います。
そして、任された後で、
「 時期が悪い・・・ 」
「 人口が減っている・・・ 」
「 競合する新築が他にも建ってしまった・・・ 」
などという初めからわかりきっている事を伝え、賃料を下げる交渉を開始する。
もうひとつは、
入居者ニーズを把握していないから。
査定を任せた会社は、お部屋探しをしているお客様で繁盛していますか？
いつ見ても、閑散としていませんか？
私たちは、日々の営業の中でお客様の予算が厳しくなっている事を肌で感じています。
他社さんが提案した、17万円という査定金額。
それを他社さんが、「
家賃保証 」すると言う話であれば、
私は間違いなくその会社さんに任せる事を薦めるでしょう。
決してそうではない。
不動産会社は、何のリスクもなく、この桁外れの査定をしているのです。
金融機関から借入をしているのは、オーナー様自身なのです。
万が一、他社さんの査定金額を基に、返済計画を立ててしまったら・・・
数年で、立ち行かなくなることは目に見えています。
ちなみに、当社の査定と他者の査定の
年間収支の違いを見てみます。
当然ながら、他社さんの査定金額では、早くても3ヶ月は入居まで時間がかかります。
そうすると・・・
他社 ：
170,000 円 ×
9 ヶ月 ＝
1,530,000 円
当社 ：
130,000 円 ×
12ヶ月 ＝
1,560,000 円
あれ？おかしいですね。
差額が3万円も出てしまいます。
しかも、4ヶ月目に空室が突入すると、
20万円も差額が出てしまいます。
新築計画をされている全てのオーナー様にお伝えしている事ですが、
賃貸経営の成功は、その
8割が、計画段階で決まってしまう、ということ。
今回は、賃料についてでしたが、それだけではない。
間取りや、施工金額なども含め、
全てに根拠があれば、残された2割の努力で安定した事業ができるのです。
根拠のないものすべては、
オーナー様の為に考えられたものではない。
不動産業者の「嘘」を見抜くチカラもオーナー様には必要なのかもしれません。
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レ ン ト ハ ウ ス ■ ■
賃 貸 不 動 産 経 営 管 理 士 坂 田 直 哉
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