本日伺ったオーナー様は、ここにきて空室が2部屋に増えている状態でした。
かなり焦っている状況。
築年数は13年。まだまだ返済期間の折り返しも迎えてはいない１K物件でした。
建築後、数年は非常によかったはずです。
「
１Kタイプ」を選択されたということは、
建築時に提示された
満室時の家賃収入に心が傾いたオーナー様であるはずです。
今人気の「
１LDKタイプ」（値下げ幅が低くく、競合が少ない）を選択はできなかったわけですから。
そういうことになります。
今回のオーナー様は今まで紹介を任せていた不動産屋を今回見限って弊社にも募集を頼みたいご様子。
今までの不動産屋からの答えは「
賃料ダウン」だったようです。
「なぜ自分の物件はこんなに決まらないのか」
オーナー様の答えは、「任せている不動産屋」が悪いでした。
確かにその答えは半分当たっていて、半分は外れています。
■ まずは、現状の１Kの現状
【
HOME’S家賃相場】←ご所有の物件の相場が確認できます。
注目は、その空き部屋数。
一見すると、物件の相場は外れてはいないかのように思われますが、
例えば、弊社の本社がある、京王線府中駅。
単身向け1Kマンションの相場は
7.02万円 （
317）
相場の横の数字。（ ）の中の数字は空いている部屋数です。
なんと317部屋が空室の状態。
オーナー様の物件は、317分の1。
この中から、果たして、いつになったらオーナー様の物件はご紹介されるのか。
そんなに空いているのではしょうがない、とあきらめるオーナー様もいるでしょう。
また、現在の不動産屋の集客方法は完全に
反響営業です。
インターネットを見て、気に入った物件があれば、その会社に電話をするというスタイル。
どこの会社もご来店してほしいですので、できる限り「お勧めの物件」を広告します。
（※万が一、インターネットに掲載されていなかった場合は、間違いなく、永遠に決まりません。）
便利なインターネットですが、恐ろしいことに
賃料順に物件が表示されます。
変化が付けにくい１K単身向け物件が賃料順に出てくると、結果安い物からしか決まりません。
オーナー様の物件が「
新築」や「
デザイナーズマンション」であれば、話は少し変わってきますが、
言い方が悪いですが、
何の変哲もない物件であれば、なおさらです。
築年がまだ数年で、賃料を下げると、返済が難しくなってきている場合は、
根本的に、建築時のプランニングが完全に間違っていますので、
早急な対応が必要です。
建築時の収支計算が完全に機能していないオーナー様は意外と多いですが、
問題を先送りして、現在の日本財政のように、負債が膨らんで、最終的には破綻します。
では、どうすればいいのでしょうか？
とりあえずの対策は、
3つ。
会社を立て直す時と同様です。
まずは「
収支のバランス」。
返済プランを見直し、毎月の支出を抑える。
現状の収入でのやりくり。無駄使いをしない。
固定費の削減。ランニングコストを見直す。
原状回復費用や各種メンテナンスなどの再見積りも必要になります。
赤字経営では、銀行側の貸し渋りに合いますので、その部分の健全化を図りましょう。
その中で最適なリフォーム / リノベーションを行うと更に反応が良くなります。
次に「
物件の清掃」。
決まらない物件は、間違いなく汚い。
この汚いとは、どの程度なのでしょうか？
他のライバル物件と比較しなければいけません。
反響の良い物件は、奥様が清掃していません。
プロの清掃業者が定期的に行っています。
最後が重要ですが、
「
不動産営業の実態」を知る。
営業店舗で実際にどのようにして物件をご紹介しているか、を把握する。
昔ながらの不動産屋は別として、
現在の営業マンがどのようにして物件を紹介しているか。
そこが理解できれば、営業マンからの反応は劇的に変わります。
よく、物件が悪いというオーナー様がいますが、物件が悪くても決めれます。
私も店舗をまわっている時、よくオーナー様から電話が入り、
「
頼むから決めて！」とか「
お宅だけが頼りだから」などというセリフを耳にしますが、
正直、あまり効果がありません。
そのようなことを言われなくても、決めるものは決めます。
もちろん家賃相場は大切です。
ですが、それだけではない。
そこが理解できれば、相場以下には決してなりません。
逆に理解できなければ、相場以下に落とすしかない。
家賃を落として決まるのは、当たり前です。
特に90年代築で競争力がない物件を所有されているオーナー様。
下げるに下げれない。
お気持ちはわかりますが、
営業マンの行動がわからなければ、あきらめてください。
非常に簡単なことです。
何らかの理由で空室になることはある程度、防ぎようがありませんが、
空室を埋める対策を考える事は楽しいはずです。
やっぱり決まった、と思えるとうれしくはないでしょうか？
ご一緒に考えませんか？
家賃下げる→収入ダウン→原状回復・リフォーム費用削減→反響がない→家賃下げる
の繰り返しはもうやめてほしい。
手遅れになる前に、ご相談ください。
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