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賃貸経営アドバイザーの坂田です。
「 まだまだ、先の話だけれど、この賃貸マンションを売るとしたら、いくらくらいするの？ 」
このようなご相談は増えてきたように感じます。
確かに、オーナー様の高齢化は進んでおり、賃貸経営の難易度の向上などで、
「 売却 」 という文字がチラつきはじめているのだ、と思います。
また、相続対策など、将来のリスク回避を考えることは賢明かもしれません。
「今は、坪単価とかで判断しないみたいだけど・・・収支還元とかなんとか・・・」
ご年齢から判断すると、相当な情報収集をされている。
「 収益還元法 」 のことを言いたいのだ、と思います。
現在の不動産価格の評価方法は、３種類。
□ 取 引 事 例 比 較 法
近隣地域や類似地域の実際の取引価格について、
取引の事情、時点、地域の特性及び事例など不動産の個別な要因を
対象の不動産と比較修正することによって、批准価格を算出する方法。
「 ○○さんのところはいくらで売れたらしいわよ 」 などという会話がわかりやすいですね。
□ 原 価 法
現時点で同じ建物を建てるとしたらいくらかかるのかという再調達原価を試算し、
建築時からの時間経過による減価分を差し引いて積算価格を算定する方法。
「あのころは坪130万円で建てたのに、今はこんな金額で建てられるのか！」 と
驚かれると思います。
□ 収 益 還 元 法
将来の 「 収益 」 から不動産価格を求める手法で、
不動産証券化における価格の算出については、もっとも重要視される。
「
利回り10％以上の売り物件があったら即教えてくれ！」という会話に使われる
投資の判断基準の物差しになっています。
不動産投資家の中には、
見たこともない賃貸アパートでも、この 利回り だけで判断し購入される方もいるほどです。
インターネットで 「 収益還元法 」 と検索すると、驚くほどの件数ヒットします。
しかし、どれも難しい計算式が書いてあり、それが逆に信用を生みそうな内容になっています。
正確な公式ではありませんが、大手の投資サイトのでは
販売価格 ＝ ｛ （ 想定賃料 ＋ 共益費等 ） ｝ × 12ヶ月 ÷ 想定利回り （年）
と紹介されており、こちらの方が一般的な認知度は高いです。
年間の総収入を利回りで割るわけですが、この利回りを投資判断とされ、
5％～12％ほどの差があります。
（ 例 ） □ 賃料収入：100万円 / 月 の場合 利回り7.2％に設定
100万円 × 12ヶ月 ÷ 7.2 ％ ＝ 1億6千万円
急ぎで売りたい場合は、利回りを10％ほどに設定すると当然反応が良くなりますが、
ここでも買い手市場で悔しさがぬぐえません。
個人的には、一つの指標であるだけで、
あまり過度に信頼をおくべき魔法の算出法ではないと思うのですが、どうでしょうか。
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