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賃貸経営アドバイザーの坂田です。
本日から、2回に分けて入居希望者に人気のある 「 大手賃貸情報サイト 」 を逆手にとって
募集条件を考えてみようと思います。
今回、参考にするサイトは 「
ＳＵＵMO（スーモ）」です。
こちらのキャラクターで有名で、リクルートが運営しているサイトです。
まず、
入居者が 強 制 的 に選択させられるのは、「
立地 」です。
立地の選び方には、
2 種類あって「
沿 線 」と「
エ リ ア 」。
沿線とは、「各鉄道会社→各駅」別。
エリアとは、「市区町」別。
入居希望者が検討する立地は拡大傾向にあります。
「
世田谷区 + 杉並区 」 であったり、
「
京王線 + 井の頭線 」 から 「
笹塚 ～ 下高井戸 + 明大前 ～ 永福町 」 で
あったりします。
近隣物件という括りは、限りなく薄れていますし、
オーナー様が参考にするべき競合物件は増えていることがわかります。
次は、「希望条件」をチェックすることになります。
まずは
「予算」から。
「
5千円」刻みになっていることに注意しなければいけません。
86,000円の物件は、「8.5万円以下」のチェックを入れてしまうと閲覧は不可能に・・・
表示は、賃料のみ（
共益費は除かれる）なのでそこを工夫しましょう。
（ 総額86,000円でも、83,000円（賃料）+3,000円（共益費）というようにするなど ）
もちろん法外な共益費は、本来の意味合いを失ってしまいます。
次に「
間取り」の選択を強いられます。
28㎡の広めのワンルーム物件でも、「１Ｋ」の項目を選択されると閲覧は不可能に・・・
また、
ＤＫ（ﾀﾞｲﾆﾝｸﾞｷｯﾁﾝ）よりは、ＬＤＫ（ﾘﾋﾞﾝｸﾞﾀﾞｲﾆﾝｸﾞｷｯﾁﾝ）が人気があるため、
「
２ＤＫ」より「
１ＬＤＫ」の閲覧数が多くなります。
この点でも、２ＤＫをリノベーションして１ＬＤKにすることは非常に有効です。
「
構造」はより強固な作りが良いですが、
ｱﾊﾟｰﾄよりﾏﾝｼｮﾝが賃料が高い事は周知されており、必須項目の扱いはされません。
「
駅徒歩分数」は、現在6項目に分かれています。
「
1分」 「
5分」 「
7分」 「
10分」 「
15分」 「指定しない」
一般的に15分以内が徒歩圏内と考えられています。
8分、11分、16分の分数表記してある物件は、今一度確認が必要です。
不動産表記の
1分は 80 ｍで考えられます。意外と早歩きでないとたどり着けません。
しかし、これを悪用して閲覧件数を多くしたいがために
本来「18分」表記にしなければいけない物件を、「15分」とする。
閲覧は増えますが、成約は鈍りますので、あくまでも基準に合わせる事をお勧めします。
「
専有面積」は、施工前にしか変更できませんが、
計画図面を見た際に、19.12㎡（１Ｋ）であったり、39.4㎡（１ＬＤＫ）であった場合には、
20㎡以上、40㎡以上という括りがありますので、
もう1㎡広くすることが可能かどうか検討する必要があります。
「
築年数」に関しては、多くの入居希望者が
「
気にしない」もしくは「
あきらめる」項目として上位に考えています。
今、集客の最有力として考えられているのは、間違いなく「
インターネット広告」です。
それを疑うオーナー様は、もはや存在しないでしょう。
であれば、どのような項目で、
膨大な物件が選別されているのかを把握しなければなりません。
実際に上記の項目を選択しても、入居希望者へ表示される物件数は、
おおよそ
200～
300部屋にしか絞りきれません。
試しに、一番有効な手段としてご自身の物件を見つけてみて下さい。
ものの数分で見つける事が可能であった場合は、契約まではあと少し。
区別がつかず、探し出せない場合は、お申込みまでは遠いかもしれません。
この希望条件を選んだ後にくるのは、「
こだわり条件」です。
次回はその部分を見ていきます。
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関連事業部 受託課 （不動産賃貸経営管理士）
所 長 坂 田 直 哉
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