「 節税 」 とは、何とも響きのいい言葉です。
私も魔法の言葉のように感じる時すらあります。
誰しもが、得をしたい。
無駄やもったいないことはしたくない。
コツコツ、＋手堅いという、日本人の本質にマッチしているのかもしれませんね。
一方で、建築関係の方の話ですが、
日本経済の先行きの不安から、賃貸アパート・マンションの建築がすこぶる好調だ、
という話を耳にしました。
震災の起こった東北地方では、行政の住宅供給の不備から賃貸住宅は全て満室。
軒並み賃貸住宅の建設ラッシュ。
土地まで高騰し始めているというから驚きです。
確かに、年金問題や消費税増税など建築に好都合の材料が揃っており、
ここからは駆け込み需要の奪い合いが始まるのではないか。
そう感じられるほど現場は殺気立っているのでしょう。
気が付けば、お隣が建築看板が・・・なんてことがあちらこちらで起こっています。
日本は、本当に不景気なのか、そう思えるほどです。
書店には、サラリーマンが賃貸経営を始めるためのマニュアル本が売れ、
皆が自己防衛に余念がありません。
片手間でできる賃貸経営（失笑）が売りのようです。
しかし、常に「置いてけぼり」なのが、商売相手である入居者の存在。
投資利回りが・・・
建築コストが・・・・
それにより賃料査定の高騰・・・
事業計画で、入居者のことを考える時間は、どの程度あるのでしょうか。
全ての商売で同じことが言えると思うのですが、他の事業に比べ、
今の賃貸経営ほど入居者ニーズを無視したものはないのではないでしょうか。
確かに、単身者向けの間取りは狭く、その中でニーズを反映させることは難しいですが、
本当に20㎡の専有面積でいいのか？
そもそも単身者向けの需要が多い立地なのか？
いやいや、間取りは十分に建築会社の方と話しました！
なるほど、建築会社の方＝入居者であったらいいですね。
建築会社の方のオーバートークを見抜くのもオーナー様次第。
多くのオーナー様は、あまりにも賃貸経営の 「 お客様 」 となりすぎているのではないか。
オーナー様とは経営者であり、決してお客様ではありません。
節税対策や相続対策、年金対策・・・多々あるでしょうが、
根本的には、ご自身が経営者であり、商売の相手は、建築会社や不動産会社ではなく、
入居者「様」なのだ、ということ。
それを抜きにして、
または、後回しにして、節税だとか、消費税が上がるからなどという話で、
事業計画をしたとしても、間違いなく失敗します！断言できます。
節税対策を目標に始めた賃貸経営。
実際には、空室だらけ・・・身銭を切ってローン返済。
家賃保証だから安心？
根本的に、入居者ニーズを無視したつくりで、
管理会社は、いつまで正規の家賃を保証してくれるでしょうか？
お客様の為になる事業を始めて、成功すること、
お客様の為にならない事業を始めて、成功すること。
そのハードルの高さの違いは目に見えています。
確かに、オーナー様の資金で全てが行われるわけですから、無理にとは言いません。
しかし、そうであれば、「 賃貸住宅 」 にこだわる必要はありません。
ぜひその計画をやめましょう！
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賃 貸 不 動 産 経 営 管 理 士 坂 田 直 哉
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