オーナー様の御言葉
「私にとって、現在の賃貸市場はむしろ追い風となっています。
本当に今の状況がずっと続いてほしい、と思う。
なぜなら、
賃料相場や入居者のニーズをまったくと言っていいほど勉強しないオーナーがあまりに多い。
リフォームや修繕にかかる費用や、物自体の単価も知らなすぎる。
私からみれば、入居者が決まらなくて当たり前だし、お金がなくて当たり前だ。
そんなオーナーが巷に溢れているので、とても助かっている。」
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このオーナー様が実際にどこまでやっているのか、正確にはわかりません。
すべてのノウハウを教えて頂いたわけではありません。
お聞きした事と、私なりに考えた点を加えてお話ししたい、と思います。
【① 家賃相場と入居者ニーズを勉強する】
家賃相場に関しては、大概のオーナー様であれば、御自分の物件の近隣相場は御存じのはずです。
不動産屋に聞いたり、インターネットで調べたりすれば、簡単にわかります。
■家賃のことならＨＯＭＥ‘Ｓ家賃相場
■見える！賃貸経営
などを見れば一目瞭然です。
ただし、インターネットを完全に信用するのは、危険です。
実際に信頼のおける営業マンに聞いたほうがよいか、と思います。
あと一つ、
根拠のある家賃相場がわかった後、実際に募集家賃は相場よりも
2・3000円下げることも重要です。
オーナー様の物件が他の競合物件よりも新しく、立地条件も勝っている場合は別ですが・・・
ローン返済があることは皆様同じです。
少しでも高く貸したい気持ちもわかります。
しかし、その事が原因で空室期間が２・３ヵ月延びてしまっては、本末転倒です。
【② 物の単価を勉強する】
突然ですが、オーナー様は
ホームセンターには行かれますか？
例えば、
ユニディ。
リフォームや修繕に関して、近年注目されているのが「
セルフリフォーム」です。
オーナー様自らリフォームを行う。
このオーナー様はクロス貼りはもちろん、
現在では水周りの補修や電気関係に至るまで全て御自分で行います。
理由は、御自分でやられた方が、圧倒的に安いからです。
弊社でも、リフォームや修繕を行っておりますが、どうしても削れないものが人件費です。
職人が動くものに関しては、2・3日の工事でもそれなりの金額になってしまう。
ならば、オーナー様自らが職人になる。
最近のホームセンターは行けばわかりますが、本当に充実しております。
年末年始に行かれてみてはどうでしょうか。
インターネット（本当に便利です）でも情報を得ることができます。
■壁紙屋本舗
クロスに関しても少しだけ差をつけます。
お部屋の一面だけに
輸入クロスを使う。
これは、けっこう人気で、若い方には好評のようです。
また防犯グッズなども豊富に揃っていて、勉強になるはずです。
【③ そもそも根本的に】
私がお話していることは、全てやっている。
そういう事では無くて、根本的に問題があるんだ、というオーナー様はいらっしゃる、と思います。
物件を建てる時は
バブルの絶頂期。
どのような物件を建てても問題がなかった。
このまま土地や建物の価値はいくらでも上がるはずだった。
【
キャッシュフロー】を現段階に置き換えて考えると、どう考えても無理ではないか？
銀行とどのように付き合うか。
この部分は、スーパーオーナー様に教えて頂けなかった部分です。
個人的な意見になりますが、
私のような只のサラリーマンにとって銀行というのは、自らが行く場所です。
しかし、オーナー様の場合は、銀行マンが営業に来ているはずです。
銀行は今、お金を貸したくて貸したくてしょうがないはずです。
しかも、その顧客が、優良客であれば、なおさらです。
例えば、オーナー様の建物の返済金利はどのようになっておりますか？
今、このご時世に不動産投資をされている方に銀行金利を聞いてみて頂きたい。
昔では考えられない金利で、やられている方は多いはずです。
１社の銀行マンから言われた数字ではなく、何社も当たってみてください。
「他はこんなこと言ってたけど、お宅はいくら？」
弊社の物件でも、通常では考えられない金利でやられており、
とんでもない利回りをたたき出している方が実際にいらっしゃいます。
まだまだ私もこの部分は勉強が必要な部分ですが、
5年でリタイヤできるか、
30年でリタイヤできるか、はたまた
売却をせざるを得ないか、
が大きく変わる部分であることは間違いありません。
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オーナー様にとって何が足りない部分であるのか？
・空室問題や入居者トラブルなのか？
・維持管理費が高額なのか？
・根本的に問題があるのか？
今後は間違いなく、物件管理委託の需要は増えていくであろうはずです。
しかし、その前にクリアにしなければいけない問題はあるはずです。
（家賃収入）－（維持管理費）－（ローン返済）＝（？）
実際にどの位＋が出るのか、
もっとプラスにできるのではないでしょうか？
今年度の収支を実際に数値化してみて頂きたいと思います。
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