これまた当たり前ですが、物件を建てる際には、
多額な資金が必要となります。
この資金をキャッシュでお支払いできる方は、ご自由に設定して下さい。
銀行や農協から融資を受ける場合には、必ず
返済があります。
建設当初の建築業者さんや管理会社さんがこの設定でいきましょう、という時に何らかの根拠があったはずです。
今現在、築年数が経ち、家賃もかなり変わってきているはずですが、
当初の
収益が今現在どれくらいになっていますか？
「
オーナー様、この家賃では決まりませんよ」
この言葉を聞いたことがないオーナー様はいらっしゃらないのではないでしょうか。
（じゃあ、返済はどうするの？）
（これでは収益が上がらない）
オーナー様の心の声が聞こえてきます。
確かに築年数が経つと家賃は下がらざるをえません。
その時の設定方法は仲介業者の言いなりではありませんか？
仲介業者の設定方法は、ほぼ曖昧で、営業マンがいかに簡単に決められるか、という一点で決められています。
仲介業者の私が何を言っているのか！と思われるかも知れませんが、事実をお話しているにすぎません。
万が一にでも、オーナー様の返済計画を考えて、収益に見合った家賃設定をする営業マンがいたらご紹介していただきたいくらいです。
では、どうすればいいのか。
インターネットを見て、なんとなく設定すればいいのか。
そんなやり方はやめて頂きたい！
しっかりと根拠をもって決めて頂きたい。
簡単な方法をお話しますと・・・
まず、ご紹介するサイトを見て、
・ＣＨＩＮＴＡＩ
http://www.chintai.net/
・アットホーム
http://www.athome.co.jp/
・アドパーク
http://home.adpark.co.jp/
・フォレント
http://www.forrent.jp/
・ホームズ
http://www.homes.co.jp/
オーナー様の物件の最寄駅・間取り・築年数など似たような物件を最低50件あげます。
その50件の物件の家賃（管理費込）を平米数で割ってください。
家賃（管理費） ÷ ㎡数 ＝ ㎡単価
この簡単な計算式を全ての物件に当てはめて下さい。
50件の㎡単価がでたら、この数値自体の平均を出して下さい。
50件の㎡単価 ÷ 50 ＝ ㎡単価平均
最後に、この平均値に、オーナー様の㎡数をかけるだけです。
㎡単価平均 × オーナー様の物件の㎡数 ＝ オーナー様の適正家賃
あまりの家賃の低さに驚く方もいるかもしれません。
それこそ返済どうするんだ！という声が聞こえてきますが、
冷静に考えると、その家賃設定が初めて競合する物件に対抗できる家賃なのです。
ここからが本当に私が働くところですが、
物件家賃を適正にし、返済が厳しい場合は家賃をどのように上げていくかを考え、
最終的には、安定した収益をあげ、利回りを適正なものとしていく。
先日伺ったオーナー様は、日々のオーナー業に疲れ、
まともに私とお話すらしていただけませんでした。
そのお気持ちは痛いほどわかります。
何を信じて何を信じないのか、が非常に難しい時代だと思います。
情報がまさに氾濫しており、その判断ができない。
私は決してウマい話をしたいとは思いませんし、むしろそんな話はできません。
ごくごく当たり前なことを、当たり前のようにしたい。
困り果てていたオーナー様が、少しずつ表情が明るくなっていく状況に、喜びを感じたい。
そう思います。
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