節税対策

いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。

坂田です。

先日、弊社店舗で動向調査をしている際、
オーナー様自ら店舗を訪ねて来てくださり、
お話しする機会がありました。

ご相談内容は、やはり空室問題。
空き部屋がなかなか埋まらず、その理由を聞きたい、という内容でした。

ですが、よくよく話を聞いていくと
問題は空室だけには留まっていませんでした。

オーナー様の物件は、

駅徒歩3分
3ＬＤＫ・2ＬＤＫを含む全23部屋
1階が店舗
1990年代築のバリバリの5階建て鉄筋コンクリート造
平均賃料が13万円

賃貸経営をされていない一般の方から見ると、
誰もがうらやむ金持ちオーナー様。

ですが…

現状2部屋空室。
それだけで返済が厳しい状況。
13万円2部屋空きの状況で26万円。
1年間の空室で312万円の損失です。

さっそく事務所に戻り、
弊社の過去のバックデータより賃料査定をさせて頂き、
ご報告に上がりました。

査定額は、賃料12万円。現状より1万円減。
2部屋1万円減ですので、年間24万円の減収です。

近隣競合50物件より相場を査定させていただきましたが、
案の定、そんな賃料では募集できない。

報告に上がりお話を聞いていく中で、私の中で疑問がわいてきました。
なぜにそんなに経営を圧迫するほどの返済があるのか？
確かにバブル期に建築された物件の多くが、法外な建築費用がかかってはおります。

しかし、単純計算しても、

13万円（平均賃料） ×　23部屋 ＝ 299万円（月額収入）
1階店舗も合わせると、軽く300万円オーバー。

300万円（月収入） ×　12（月） ＝3600万円（年間収入）



問題は2つありました。

1つは税金の問題です。

・個人の所得にされている場合
（平成19年以降の所得税率）

　課税所得 1,800万円超～　税率40％　
　所得3,600万円と仮定すると、税額1,440万円

・法人化されている場合

　普通法人　税率原則30％
　所得3,600万円と仮定すると、税額1,080万円

オーナー様の意向により法人化されていない場合もありますが、
10％の税率の違いは大きいか、と思われます。
しかし、一概に法人化してしまうと、相続対策にならない場合もあり、
この判断は非常に難しいところです。

2つ目の問題は、修繕費の捻出。

今回お話したオーナー様は、
何も考えていないわけでは決してありません。
むしろ、この修繕費の捻出の為に、高額な税金を収めつつ、
修繕費の積立もされていたのです。
残念ながら、積立金はもちろん経費計上できません…

90年代築、年数的にも外壁工事をやらざるを得ません。
ご承知の通り、5階建てＲＣ造の外壁工事にかかる金額。
どんなに多くの見積もりを取ろうと1,000万円近くかかります。

積立にまわす金額を確保するために、余計な出費は控えたい。
しかし、それが足かせとなり、税金を必要以上に納めなければいけない。
何とも言えない、ジレンマです。
本当の金持ちオーナー様になるためには、
経費計上できる出費は、費用対効果を考えた上で行わなければいけません。
（※弊社ではオーナー様のご要望に際して、様々なご提案させて頂いております。）

高額な建築費用の返済と修繕費の積立。
この一連の業務を、オーナー様お一人で今までされてきたのか、
と思うと本当に頭が下がります。




お話した際に非常に印象に残ったのが、
オーナー様には1歳半になる息子さんがいらっしゃいました。
物件の周りを元気よく歩き回っておりました。
オーナー様の言葉で、
「私は資産をこの息子に残さなければいけない…」
私にも1歳になる息子がおり、とても心に響きました。

まだ、2回しかお会いしていないオーナー様です。
ですが、今後信頼していただけるサポーターとなれるよう、がんばります。
共用部分の高圧洗浄・外壁工事の見積りも来週にはお持ちできるか、と思います。



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