1ヶ月 節目の演説

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



「 東北地方太平洋沖地震 」 から早いもので 1 ヵ月が経ちました。

世界的に見ても未曽有の大災害。マグニチュード 9.0 という巨大地震。

そして、それが巻き起こした津波の恐怖。本日も続く余震・・・

「 復興 」には、気が遠くなるほどの時間と、途方もない費用もかかることでしょう。


多くの人が「不安」を抱いており、「救済」を望んでいます。

当然、我が国の対応力が問われています。

経済情勢も相まって、より一層否定的に物事が見えてしまいます。



そんな今だからこそ、この言葉は心に響きます。



-1961年1月20日　ワシントンＤＣ連邦議会議事堂

Ｊ.Ｆ.ケネディ大統領 「就任演説」より



世界の長い歴史の中で、自由が最大の危機にさらされているときに、

その自由を守る役割を与えられた世代はごく少ない。

私はその責任から尻込みしない。私はそれを歓迎する。

われわれの誰一人として、

他の国民や他の世代と立場を交換したいと願っていない、と私は信じる。

われわれがこの努力にかけるエネルギー、信念、そして献身は、

わが国とわが国に奉仕する者すべてを照らし、

その炎の輝きは世界を真に照らし出すことができるのである。

だからこそ、米国民の同胞の皆さん、

あなたの国が あなたのために 何ができるかを問わないでほしい。

あなたが あなたの国のために 何ができるかを問うてほしい。


世界の市民同胞の皆さん、

米国が あなたのために 何をするかを問うのではなく、

われわれが人類の自由のために、一緒に何ができるかを問うてほしい。


最後に、あなたが米国民であれ、世界の市民であれ、

今ここにいるわれわれに対して、

われわれがあなたに求めるのと同じ力と犠牲の高い基準を求めてほしい。

善良な良心を唯一の確かな報奨として、

歴史を われわれの行為に対する最後の審判として、

神の祝福と助けを求めながらも、

この地球上における神の御業を真にわがものとしなければならないことを知りつつ、

われわれの愛するこの土地を導いていこうではないか。

当時、喝采を浴びたこの演説、

今の日本人は、この演説に「共感」できるでしょうか。

「違和感」として受け取る人も多いのではないでしょうか。


「愛国心」という言葉にも似たこの演説。

自己利益の超越。

私はこれを「ボランティア精神」という言葉には置き換えてはいけないのではないか、

と思います。


誰かに為に、誰かの役に立つこと。

そして、共通の理念に向かって動くこと。

それこそが「サービス」の根源になければならない精神なのではないか。

米国は、「自由」という共通言語をリヨウしました。

不動産業界に共通する理念とは何でしょうか？


「 美しい日本を再構築する 」



数代前の総理の言葉のようになってしまいました・・・




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一級建築士と建てる賃貸住宅

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



戸建て住宅を建てる際でも、

一般的に難易度が高いと思われている「一級建築士事務所」。

まして、その建築士に自らが住むわけでもない賃貸住宅の依頼をする。

何とも難しそうな話ですが、

今日は、一人の建築士を通してそのハードルを少しでも低くできれば、と考えています。



この設計事務所はインターネットが普及している今でもホームページがありません。

しかし、お客様（施主）からの依頼はいっこうに途絶る気配がありません。

その理由は、「口コミ」と「物件の魅力」。

私自身も一軒家や事業を計画する際は、是非先生に依頼したい、と思っているほど。

（ しかし、どの程度待てば私に順番がまわってくるか不安になります・・・ ）



そもそもなぜ、一級建築士事務所は「難易度が高い」と思われるのか。

難易度が高いのではなくて、「金額が高い」と想像するからではないでしょうか。

答えはＮｏ！私もこの業界に携わる以前はそう思っていました。

確かに設計料はかかりますが、多くの場合、トータルコストは変わりません。

少し調べればわかりますが、

設計料とは、そもそもどのような会社に頼まれた場合でも発生しています。

人が動いているわけですから当然です。

それを発生しているように見せない工夫があるだけです。


設計士に依頼するメリットのひとつでもある、

施工業者等からの見積りに対する「コストコントロール」などを考慮すると、

「建築家への依頼は高い」という考えは安易である、と言えます。



また、この先生が人気な理由のひとつとして、

設計した物件がそれぞれ高い確率で「満室」であるという事。

建築士の建てた物件は、「奇抜すぎる」という批判を耳にした事があります。

ですが、奇抜な物件が「満室」になるでしょうか？

もちろん施主であるオーナー様の尽力もあります。

それを持ってしても慢性的な空室を抱えている物件が多いはずです。

築年数的には、難しいはずの物件が「満室」。

ライバル会社の営業トークとして「奇抜」という言葉が存在しているだけにすぎません。



しかし、一級建築士事務所に相談してはいけない方も存在します。

正直、「事業」として賃貸経営を考えられる方、以外には向いていません。

言葉は悪いですが、「建てる」こと自体が目的の方はお止めになられた方がよい。

建築家との打ち合わせは、一般的な会社と比較すると長期化すると言われています。

その理由は計画段階が一番重要な事を理解しているからです。

一時的な「対策」として考えられている方には、もっと「楽」な方法があるはずです。


「施主であるオーナー様にとって、その土地にとって最良と思われるものを創る。」

そこに「既製品」がないからこそ、可能であると言えるはずです。


長期的な「事業」としてお考えであれば、ご検討をおすすめします。




立ちはだかる最後の難問、

好みの建築士を探し当てる方法がない！

住宅雑誌やインターネットでしか、情報の入手手段がない！

ということ。

確かに、建築家の多くは集客や広告に苦労していますし、

会社規模的にも、多くの顧客ではなく、じっくりと個別にという側面があります。

その問題を解消するために私たちが何ができるか。


設計業界に起こる新たな動き、その動きをしっかりと把握し、

オーナー様への情報として提供することができれば、

もっともっと業界全体としてよい方向に向かっていくのではないか、

そのように考えています。



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適切なプロの判断

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今日は、外を歩いていると暑いくらいの陽気でした。

今日は「全国賃貸住宅新聞」からです。

「全国賃貸住宅新聞」に今年の繁忙期の傾向として、

単身用物件は、成約時の賃料が平均して「５，０００円ダウン」

と載っていました。

もちろんファミリー物件もダウンのはずですが、

今回は、単身物件を取り上げていました。

単身タイプより基本的に賃料が高いファミリータイプは、
もっとダウン率が大きいでしょう。

そして、インタビューに答えている名だたる賃貸不動産業者がほぼこう言う言い方、

「とにかく管理物件だけは何とか成約に結び付けなければ・・・、結びつけられました。」
「とにかく管理物件を・・・」

こんな言葉がキーワードとなります。

「自主管理物件」の場合は特に震災の影響も確かにありましたが、いつになく極端にご案内に来ないのは、

「優先」から漏れてしまっていることは明白。

そして極端な例ですが、

７万円　×　０ヶ月で、収益　０　と、

６万５千円　×　１２ヶ月で、収益78万円

本来は7万円　×　１２ヶ月なので、収益84万円。（当然これが理想！）

この計算、ことあるごとによくやりますよね！

管理会社・不動産業者は、おおむね「　０　」より「　78万円　」を選択させたというわけです。

差額の６万円分を「ギャンブル」で夢を追ってしまったが為に、惨敗！！

当初５千円ダウンも話を持ちかけられた時には

管理会社・不動産業者の実力を疑い「憮然」としながらも、

データ解析をもとに、堅実に戦ったのは功を奏し、

今となっては満面の「笑顔！」

周りを見渡せば空室で青ざめている家主が・・・

競馬で例えるならば

特に管理会社の予想とは、

予想の中でも、

調教師が直接「予想」をしているようなものです。

「次はこれが来るよ」
「この設備が主流でよく決まるよ」
「お客さんの希望条件話聞いてると、全体的に例年より〇〇円安くしとくのが無難だよ」
「周辺の対抗物件の調子はこうだよ」
「結果、こうしとくべきだよ！」

調教師が直接予想をしている！！

何を話すのか聞いてみたくありませんか？

私はこの仕事に就く前は、カレンダー通りの休みでしたので、

「地元・府中と」いう事もあり、競馬を頻繁にやっていました！

今は、まったくやっていないのですが、

もし当時、調教師自らが直接本当のことを話す予想屋がいたとすれば、
（実際には競馬関係者の予想は違法なのであり得ません）
絶対に聞きたいです。

というよりも、「聞くにきまってるじゃないですか！」

という状況だと思います。


どんどん聞いてください！！


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新築テナント査定

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



私は今、来春完成予定の新築計画の賃料査定をしています。

１階がテナント、2階以上が賃貸住居。

立地条件が非常に良く、間違いなく1階部分はテナント向きです。

しかし、そのテナントの賃料の判断が非常に難しい状況にあります。



第一に、現在の賃貸店舗・オフィス市場。

商店街を歩けば「テナント募集中」の張り紙だらけ。

実家九州ほどではありませんが、依然として高いその空室率。

空室期間が半年以上におよび、中には張り紙自体が色あせているものもあります。

賃料の下落も当然で、住居の敷金と似た意味を持つ「保証金」も

一時期の賃料の3、20ヶ月から6ヶ月前後のテナントが増えてきました。

各企業は初期投資の額を抑えるため、当然大幅な賃料交渉が入ります。



次に、販売形態の多様性。

アマゾンや楽天市場などといったネット販売が普及したことにより、

立地という概念が不要になり、

パソコンによって書類はすべてデータ化され、その保管に必要スペースは減少。



そこにきて、今回の震災。

賃貸住宅市場以上にその影響が出るのではないでしょうか。

コンビニやドラッグストアは、特需が起こり売上を伸ばしている企業もあるでしょうが、

飲食業界は、深刻で節電や計画停電による営業時間の短縮、

お客様自体に自粛ムードが蔓延して軒並み売上は減少傾向。

実際に弊社仲介店舗のあるテナントビルで

今年に入ってから撤退をした企業はどちらも飲食業界です。



不動産投資は、キャピタルゲインからインカムゲインへ。

この考え方の傾向は、今後変わることはないでしょう。

土地の値上がり率ではなく、文字通り、実収益を生む価値。

土地・建物の投資額からの逆算（返済額やキャッシュフロー、利回りなど）で、

多くの物件の賃料が考えられていますが、オフィス・店舗市場では、

借主側の売上に伴う支払い可能額も考慮しなければいけないのではないでしょうか。


・補足

【店舗売上高と賃料割合】

・飲食店では、売上高に対する賃料割合は、

普通は10～12％、理想的には8～10％と言われています。

レストラン 11.1％
中華料理 10.4％
そばうどん 13.0％
鮨 10.7％

・小売店舗業種

スーパーマーケット           2.7％
コンビニエンストア           2.0％
食肉小売                     3.6％
鮮魚小売                     3.5％
野菜果実小売                 3.6％
医薬品小売                   4.0％
書籍雑誌小売                 4.2％
花小売                       4.2％
婦人子供服小売               6.6％
化粧品小売　                 6.8％
菓子パン小売                 7.0％
クリーニング                 8.1％
料亭                         9.3％
美容                        10.6％
理容　　                    11.1％

ご参考までに・・・



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無力

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本日は、空室でお悩みのオーナー様とお話をさせていただきました。

総個数4戸中、3部屋が空室 （入居率25％）！

しかも、その空室期間が1年以上。

こちらのオーナー様は、繁忙期が終わった4月、

弊社の仲介店舗にご来店され、入居者募集を依頼された方です。

築年が若干経っておりますが、立地条件（人気駅徒歩5分）もよい。

そんな物件の入居率が25％しかありません。

店舗営業マンから非常事態の物件がある、との連絡があり伺ってまいりました。



一般的な単身向け１K木造アパート。

室内はきれいに掃除をされていて、いつ内見があってもよい状況。

日当たりもよく、駅近でありながら閑静な住宅地。

しかもバストイレ別の間取り。


空室の原因は2つありました。

1つは賃料、もう1つはバランス釜タイプのお風呂。

この2つ問題の解決には、オーナー様の賃貸経営への考え方が反映されます。

どちらを判断されるかはオーナー様次第です。


■ 賃料の問題

※あくまで賃料の問題は最終的な判断となります。

1年以上空室である物件の場合、

募集賃料は少なくとも3年前の相場になっている可能性があります。

以前の入居者が2年間住んだとして、

その後の募集賃料が据え置きになっている場合が考えられるからです。

ちなみに、賃料相場の動向を確認する場合、様々な方法がありますが、

財団法人 東日本不動産流通機構 （国土交通大臣指定）

の「首都圏賃料取引動向」などが参考になります。

この調査は、実際に取引された数字を基に計算されています。


現在と3年前を比較しますと、

【杉並区】 アパート

・2008年度
件数420件 / 賃料6.8万円 /  面積22.36㎡ / ㎡単価3,063円

・2010年度
件数590件 / 賃料7.0万円 / 面積24.42㎡ / ㎡単価2,869円


「え？7.0万円？賃料下がってない？」とは残念ながらなりません。

㎡単価に注目すると、-194円。ですので単純計算すると、

面積 22.36 ㎡ × ㎡単価 2,869 円  ＝ 64,150 円　となり、

平均して 4,000 円下がっている計算になります。


また、2㎡面積が増えており、居室の広さが求められていることもわかります。

当然、杉並区という広域の調査では情報が足りませんので、

実際には近隣の物件を持ってご説明します。

そして、3年前の賃料を維持するためには何をすればよいかを考えなければいけません。





■ バランス釜の問題

「賃料が高いから」 という答えを言うことは非常に簡単ですし、

多くのオーナー様がその答えを望んでいないことも承知しております。

そして、募集を依頼していた会社自体に問題があることも理解しています。

しかしながら、それらを十分に考慮したとしても、

この「バランス釜」タイプのお風呂は交換が必要です。

単身向けのメインターゲットである大学生は、すでに平成生まれ。

使い方がわからず、見たこともないものに触る恐怖心。

多くのオーナー様の希望である、

「賃料を維持する」ことの最大の障害であることは間違いありません。


現時点で隣接1駅を合わせた単身向け物件の募集件数は、 2,054件見つかりました。

入居者心理的に考えても、

その数の中からあえて「妥協」して物件を申し込む方が存在するでしょうか。

当然「お得」な物件を探し当てるでしょう。





「これ以上賃料を下げると入居者のモラルの低下につながる」


というオーナー様の声。

そのお気持ちは痛いほどわかります。


私は、常日頃からオーナー様が望んでいることは何だろう、と考えております。

望んでいないものをいくら提供しても、それは無意味です。

「お部屋を満室にして、悩みから開放されたい」という思い。

そのためのご提案。

オーナー様の状況に合わせたプランも必要です。



しかし、

何もしない、けれど決めてくれ、何もしない、けれど質のよい入居者を。

そのオーナー様の望みをかなえる答えを、私は持ち合わせていません。

なんと無力なことでしょうか・・・



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営業マン心理を考えよう

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寒暖の差が大きいせいか、体調不良のオーナー様が多いようです。

私も先日、突如高熱が出ました。


震災のニュースで話題になりませんが、

内科医いわく、

震災が無ければ今頃、

「Ｂ」型インフルエンザの感染者が急増！！

というニュースがトップニュースに来ていたはずとの事！！

「震災とは言え、インフルエンザの話題は出さなくていいの？」
「かなり深刻な患者数の伸びだよ」と言っていました。

年初のインフルエンザ騒ぎの時は「Ａ］型でしたが、
今度は「Ｂ］型です。


幸いにも私は、インフルエンザではなく大丈夫でした。

これで、今年に入り２回目のインフルエンザの検査となってしまいました。

かなり流行っているようですので皆様もお気を付け下さい。


本日は、何件か訪問したものの、「留守」

電話をしてみても「留守」

特に、先週何もできなかったせいか、

今週活発に動いたという事なのでしょうが、

訪問や電話をしようとしているのは、

「空室」のある物件のオーナー様です。

その中でも特に「長期空室」「複数部屋の空室」物件のオーナー様です。

弊社に限らず、本日は不動産屋の前を通りかかると、

結構お客様がお店にいました。

何物件かのオーナー様は、「不在」の為、入居者を逃してしまったという事ですね。

出かけるのであれば、オーナー様が各お取引不動産屋へその旨伝え、お客様内見用の鍵の所在、
鍵は開けておくのかどうか、不動産屋の独断で数千円は下げて良いのか等の、
簡単な打ち合わせをしてくれればよいのですが・・・



不動産屋は「営業中」

家主は「休業中」


どちらかが休んでしまっているので、当然「契約」は成立する訳がありません。


そして私がよく言う結論！

「「アパート・マンション経営」をやりたくないのであれば、

「不動産管理会社」に、「委託」して

本来自分がやるべき仕事を任せればよいのに」

と、また思った一日でした。

結果的に、入居者を可能な限り早く斡旋せよと家主に依頼された側の不動産屋は「営業中」！！

ところが、依頼主側の家主は「休業中」！！


う～ん。。。。


「紹介しよう！」と意気込んでいた営業マンが可哀そうですね。


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改造計画、または理想像

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。


国家存亡の危機。

我が国の総理が「作業着」から「スーツ」に着替えました。

総理の心中は誰にもわかりかねますが、何かの転機があったようです。

単純に「作業着」に批判があったからだけでないことを祈ります。



世界的に見ても、政治家に対する国民の苦情は激しいものです。

当然と言えば、それは当然。

評価の高い「日本列島改造計画」を打ち出した田中角栄首相。

おかげで、日本は高度経済成長を遂げ、先進国の仲間入りをいたしました。

しかし、現在。

日本中に張り巡らされた「道路」。

その維持管理やメンテナンスに一体いくらの税金が投入されているのでしょうか。

「道路族」なるものも存在し、国家の台所事情を苦しめる。


90年代は、物を創る事で確かに潤い、それに全国民が酔いしれました。

価値のない物にまで不相応な金額が付きました。


今、国会で議論されているもの。

「本当にそれは必要ですか？」というものばかりです。

仕分けや見直しに追われています。


このままでは日本は堕ちていく一方ではないか。






何か、賃貸経営に似ているように感じてなりません。





貸主に対する借主からの苦情は、年々増加傾向にあります。

これくらい当然、という主張。

維持管理にかかる費用の増加。

国債を発行しなければ予算もままなりませんし、

予算を縮小すると国際競争力が落ちGDPを維持できません。


そして仕分けや見直しを勧める不動産会社や建築会社。




コストを強く意識しなければいけませんし、

費用対効果も考えねばいけません。

もちろん入居者へのパフォーマンスもわすれてはいけません。





そのような時代に、求められる首相像とはどのようなものでしょうか？

強いリーダーシップでしょうか？

行動力のある方でしょうか？

財政を立て直してくれる方でしょうか？



その答えが理想のオーナー像なのかもしれません。




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さようなら繁忙期！じゃあどうするの？

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年度末ですね！

新たな気持ち・新しい決意・新しい出会い・新しい出発・・・・

年末同様、何かを反省し、何かを改善しようと「ちょっと」反省し、

自分を戒め、改善しようかなと思う時期です。


スポーツ選手の場合は成績不振であればその年のオフに
「肉体改造！」「来シーズンの為に手術！」よく聞く言葉ですね。

何もしないスポーツ選手はやっぱり消えていく・・・・・
アパート・マンション経営も何もしなければ・・・・


通常は年始と年度末には、この前向きな気持ちの変化を狙い、

「通信教育」や「予備校」のコマーシャルが連発します。


アパート・マンション経営のオーナー様に至っても、

「繁忙期」が終わる、この３月末・年度末が、

一つの区切りになるのではないでしょうか。


地震の影響があったとは言え、1月～3月中旬で結果を出せなかった場合は、

「見直し」が必要ですね。

地震の影響が出た3月中旬以降は所詮、繁忙期が終焉の頃です。

毎年、この時期は、

「空室」について、少し興味を持ち、

「委託管理」の話も含め、不動産屋の話を「聞いてみる」オーナー様が増えます。

今年も例年通り増えてくれることを望んでいます。


「アパート・マンション経営」に興味を持ってほしいのです。

成功とはどういう状態なのか！

失敗とはどういう状態なのか！

「経営」しているからには、「失敗」なのであれば、当然修正・改善が必要。

「経営」をしている以上、部屋貸しの「商売」をしている以上、時代に乗り遅れては致命的！

しかしながら、オーナー様は、直接「不動産屋」をやってはいないので、

時代に乗り遅れる「可能性」があります。

常識や、データが古く、更新されない傾向が否めません。

更に、間違った常識やデータを取り込んでしまう事もあります。

私どもは「今」を伝えなければならないのですが、

例えにするとこんな感じでしょうか

・いまだに、計算を「そろばん」でやり、それが常識と思っている。
　
　電卓は使い慣れてなくて、使いずらいから結局今まで通り「そろばん」を貫こうとする。

　しかし、今は「そろばん」を使っていること自体が信用性に欠け、
　この計算は間違っているのではないかと疑いの目を向けられ、
　相手方に「電卓使えよ！」と思われてしまう。
　「大丈夫なのかこの人？」と思われてしまう。

　私がズバリそれを指摘しに来る。

　結果、電卓を使うようになり「普通」に見られる。

　それどころか、更に投資しパソコンを駆使するようになり、

　綺麗な見やすい表で印刷されていて文字も見やすく、
　「間違っているわけがない」という印象をもたれるようになる。



ちょっと変な例えになってしまいましたね。。。




このような感じの例を賃貸物件に置き換えてご説明をするのですが、
・今、周りはこう言った変化が生じこうなので今の設定ではちょっと・・・　家賃を改正してみては？
・募集自体をもっと手広く強化してみては？
・今時の、今常識の新設備を導入してみては？　など

やはり、ご機嫌を損ねてしまうオーナー様もいらっしゃいます！！

ただ、お客様に嫌われるようなことや、選んでもらえない状態に
ずーーっとしていても、意味がないので、

私どもがお尋ねした際に指摘された時は是非、耳を傾けてみてください。

オーナー様ご自身が「不動産屋」をやっているのであれば、生でリアルな最新情報をお持ちなので、
それを踏まえた上で方針を決定するのであれば、
こちらとしても安心であり、異論はないのですが・・・


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君にとって僕は・・・

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本日は、来春完成予定の新築物件の件で、設計会社様を訪問いたしました。

電話連絡なども合わせ3度目。非常に貴重な体験をさせて頂きました。

賃貸物件は、１つの作品として出来上がるまで本当に多くの人が参加することになります。

そんな賃貸物件は、オーナー様にとって、まさに「宝物」と言ってよいもの。

そんな「宝物」に関する記事を抜粋してご紹介します。




■ 「 宝物。あるいは愛着について 」　
（ リクルート住宅総研 ）


わたしたちは誰でも１つや２つは、自分だけの宝物を持っている。


それは、親から入学祝いにもらった腕時計だったり、

恋人から誕生日プレゼントにもらった指輪だったりというのはよく聞く話だが、

宝物はほんとうに人ぞれぞれだ。

音楽がネットで配信されるものになった今でも、

壁一面のLPレコードに囲まれて暮らす人もいれば、

子供の頃に集めたシールが捨てられない大人も知っている。


いま、この地球上には70億人くらいの人間が暮らしていて、人それぞれの宝物がある。

世界中の宝物を全部いっぺんにひとところに集めたら、

いったいどれくらいの量になるのだろう。ああ、世界は宝物で溢れてしまいそうだ。


でも、もしあなたが、大切な宝物を1つ選んでYahoo!オークションに出したとしたら。

あなたがどんなにそれを大切にしてきたか、それがどんなにかけがえのないものか、

そんなことは関係なく、

需要と供給のメカニズムの中でたちどころに商品として金額に換算されてしまう。

よほど希少性が高いものでもない限り、がっかりするような値段しかつくまい。


わたしたちの宝物なんて、ほとんどの場合他人にとってはさして価値のあるものではない。

おおかたはどこにでもある量産品でしょう。

中には、どうみてもガラクタにしか見えない宝物もあるに違いない。

それでも、そのことがわたしたちの宝物の価値をいささかも損なうものではないことを、

わたしたちは知っている。


宝物の正体は希少性ではない。品物は何でもよいのだ。

卒業の記念に贈られた時計が古くなって、新型の時計に買い換えたとしても、

古い時計が宝物の座を譲り渡すことはない。

極端な話、あなたが大切にしている恋人からもらった指輪は、

ティファニーの品でもコーンキャンディのおまけでも、本来どちらでもいいはずなのだ。

大切なのは、どこにでもある大量生産品のうちの1つが、

何か別の品物でもあり得たはずの1つが、

何の因果か世界をめぐりめぐってあなたの手元に届く。

その奇跡を演出してくれた文脈が、その品物を宝物に変えてくれるのである。


わたしたちが、時にガラクタのようなモノをいつまでも捨てられないのは、

それを手に入れた文脈の記憶をいつまでも捨てられず大切にしているからだ。

折に触れて取り出し眺めることによって繰り返し蘇る、宝物にまつわる過去の経験の記憶。

その時心にわき上がる情緒。わたしたちが大切にしているのは、その堆積物だ。


それはきっと愛着と呼んだほうが分かりやすいが、

わたしたちとそのモノとの関係性こそが、

わたしたちの宝物の正体なのである。

『星の王子さま』という邦題で古くから親しまれてきた、

サン・テグジュペリの『LE PETIT PRINCE（ちいさな王子）』は、

そんな宝物の正体を教えてくれるちいさな物語だ。


主人公の王子は、膝の高さしかない小さい3つの火山と、バオバブの種と、

1輪のバラの花があるだけの小さな星から、地球へやってくる。

王子は、自分の星にいる時に、どこからともなく飛んできて美しく咲いたバラを、

この世でたった1 つしかない特別な花だと思い大切に世話をしていたが、

地球で5 千本ものバラが咲き誇る庭で、自分のバラがごくありふれたものだと知り、

落胆のあまり泣いてしまう。


そこへキツネが現れ、王子は寂しさを紛らわすためにキツネと友達になろうとするが、

キツネは「まだなつかせてもらってないから」遊べないという。

「なつかせるってどういう意味なの？」と聞く王子にキツネの話が始まる。


「それはね、つい忘れられがちなことなんだよ。『 きずなを作る 』という意味なんだ」

「きずなを作る?」

「そうだとも。ぼくにとってきみはまだ、たくさんいるほかの男の子たちと同じ、

ただの男の子でしかない。

ぼくにとっては、きみがいなくたってかまわないし、

きみだって、ぼくなんかいなくてもいいだろ。

きみにとってぼくは、ほかのたくさんいるキツネと同じ、ただのキツネでしかない。

でも、もしきみがぼくをなつかせてくれるなら、ぼくらはお互いが必要になる。

きみはぼくにとって、この世でたった一人のひとになるし、

きみにとってぼくは、この世でたった一匹のキツネになるんだよ……」


「だんだんわかってきた」とちいさな王子はいった。


サン＝テグジュペリ、野崎歓・訳
『ちいさな王子』（光文社）より引用

たまには経営方針

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


このところ、すっかり停電にも慣れてしまい、スーパーが５時３０分に閉まっても動じなくなってきました。


アパート・マンション所有のオーナー様の場合は、
是非「空室」に慣れないようにお願いします。
動じないようにお願いします。
常に、あの、はじめて停電になる日の５分前の気持ちで臨んでいただきたい！！

いつから慣れてしまったのでしょう？

是非、記憶をたどってみてください。

はじめて同時に２部屋空くような時や空室が１ヶ月続いただけでローンの事など考えてしまい、
気が気ではなかったはずです。

新築時には完成した物件が可愛くて、
汚れが無いか？ゴミは捨てられていないか？故障はないか？どうにも気になって
見に行ったはずです。

いつから放置するようになってしまったのでしょうか？

空室に関しては、残念ながら長期化する可能性が高くなった時期です。

こうして年度が変わる時に思いっ切って見直してみてください。

極端な例え方ですが、どちらのパターンを選びますか？


パターン1の方針

・空室でもうちは気にしない方針で行こう！1部屋、２部屋、今時は当たり前！もう新しくないし！
・いいよ、汚くても、うちはそういう方針なんだから！嫌なら選ばなくて結構！
・なに？申し込みたいけど部屋の掃除？クロス？じゃあ、その人は断ろう！
・賃料交渉？？冗談じゃない断ろう！
・どこかの不動産屋があいているから募集させてくれと来た！⇒間に合ってます！ガチャ（ドア閉め）


パターン2の方針

・徐々に衰えるのはこの先だって変わらない、既に今複数部屋空室・長期空室なぜなのか？
　不動産屋にズバリ相談してみよう！
・見てきたら汚かった！
　選びに来ているんだから、とりあえず見に来て第一印象汚ければ選ばないよね！
　ポストのふたも壊れて外れてた！
　でも自分では面倒⇒そろそろお掃除の契約が必要かも？
・えっ申し込み！！！部屋が汚い？逃すわけにはいかない！⇒早速手配します！
・賃料交渉？もちろん空いているよりはまし、甘んじて受けます！
・不動産屋から話したいから訪問したい？こんな機会だから現場のリアルな意見・現状・
　自分の物件についての感想・対応を聞いてみよう！


当然是すがパターン2の方の考え方をお勧めします。
この考え方であってほしいという願望でもあります。
更に最後の赤字部分はかなり重要です。
心にとどめてほしいのです。


ちなみに、パターン1
「そんな人いるの？大袈裟な！」と思われたかもしれませんが、現実はかなり多いです。



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下落率は大幅に縮小中

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



歴史的な災害の真っただ中、

東京都は、平成23年 地価公示価格 の概要を発表しました。

地価公示は毎年1月1日に発表されます。今回は、その概要についてです。

■ 平成23年 地価公示価格 の動向

個別地点で、14地点の価格が上昇に転じました。

・住宅地 ： 中央区6地点、港区5地点
・商業地 ： 墨田区1地点、足立区1地点
・準工業地 ： 中央区1地点

地域別・用途別では、

中央区の住宅地と準工業地が対前年でプラスに転じました。

他方、西多摩地域の住宅地では、前年に比べて下落率が拡大したところもあります。


東京都全域では、

住宅地、商業地、準工業地及び全用途を含めた全ての用途区分で、

平均変動率が3年連続で下落しましたが、下落率は大幅に縮小しています。



■ 住 宅 地


【 区 部 】

・中央区（3.5％）を除く22区で、変動率が下落しましたが、

下落率は大幅に縮小しています。


・下落率が小さかった区部

杉並区（-0.2％）、千代田区（-0.4％）及び練馬区・江戸川区（-0.7％）


・下落率が大きかった区部

文京区・足立区・台東区（-2.9％）、荒川区（-2.5％）及び港区（-2.0％）



【 多 摩 地 区 】

・多摩地区では、全域（26市、3町、１村）で下落しましたが、

檜原村と奥多摩町を除いて下落率は大幅に縮小しています。


・下落率が小さかった地区

稲城市（-0.6％）、狛江市（-0.7％）、武蔵野市・府中市（-0.9％）、調布市（-1.0％）

再開発により魅力が高まった地域や

鉄道による都心への利便性が高い地域が多くなっています。


・下落率が大きかった地区

檜原村（-6.4％）、奥多摩町（-6.3％）、八王子市（-2.7％）

東大和市（-2.6％）、青梅市（-2.4％）

西多摩地区の檜原村、奥多摩町では、昨年より下落率が拡大しています。



■ 地価動向の要因等

・22年実質ＧＤＰは前年比でプラスとなりました。

雇用情勢は、依然、厳しいものの、個人消費は持ち直してきており、

企業収益及び設備投資が改善傾向にあります。


・低金利ローン、金利優遇施策、税制措置などを背景として、

値頃感のあるマンションや戸建住宅に対する需要が回復し、在庫が減少しました。

利便性の高い地域の住宅着工が増加するなど住宅市況が回復しています。


・日銀のJ-REIT買入れに伴い、

国内金融機関の投資活動が活発化したことなどにより、不動産投資市場が拡大し、

J-REIT売買高の増、東証REIT指数の上昇がみられるようになりました。




来年度の公示価格はどのようになるのか。

住宅市況、オフィス・店舗ビルの賃料水準、個人消費などの景気動向に留意しながら、

引き続き地価動向を注視していかなければなりません。

掃除業者の選択法

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。



先日、お掃除についてオーナー様にお問い合わせを受けました。


「うちの場合、掃除入れたらいくらになる？」


現状は、不動産屋と提携していない掃除業者と契約しているのですが、

敷地以外は一切何もしない融通のきかなさ、目の前に大きなゴミが落ちていても
平然と「あくまでも敷地外」という事で処理しない。
自転車の整理整頓もしない。

この態度が嫌でこの際変えたいとのこと。

不動産屋と絡みの無い掃除単独の業者さんの場合は、やはりわかっていません！！

お客様目線で考えた場合、これは必ずやらなければ掃除をやっても意味がない
という内容は、

・物件のまわり
お客様が物件に到着するなり道路側がゴミだらけでは、あくまでも「この物件自体」が汚いと判断されてしまいます。

・手すり
階段を上がる時、人は自然と手すりを使おうと一回は手すりを凝視します。
汚ければ当然手を避けます。
この物件＝汚い
ここの大家＝家主として何もしない
と、断定される瞬間です。
手を避けると同時に物件も避けるという事です。

・クモの巣除去
テレビドラマやアニメで、建物にクモの巣と言えば、
「古い・汚い・荒廃・廃墟」の象徴です。
当然この４つのキーワードのうちどれかはお客様の頭を巡ることになります。
古い・汚い・入居者の質が悪く荒れ果てているという想像を掻き立てます。同時に
「ここの大家は何も対処しない！」と最低の評価。

私どもの掃除は、この「入居者の気持ち」を理解しているので、当然この工程は外しません。

ところが不動産屋と連携していない掃除業者の場合、入居者や、探しに来る人の
気持ちは理解していないので、

ほぼ、共用廊下の天井や蛍光灯の「クモの巣の除去」は掃除メニューに入っていません。

手すりを拭くことすらない場合もあります。

クモの巣に小バエが絡まっている光景など、見学に来たお客様の目には「最悪」な光景です。
その場で却下です。

工務店の方に「最近の流行り」「人気の広さ・間取り」を聞いてもわからないのと同じです。
適当に答えられてリノベーション失敗と同じ！！

私が賃貸営業していた時によく断られる時のパターンで、

「部屋はいいんですけどねー」

この言葉が出た時は、要するに外観や共用廊下が汚く印象が悪いという事です。
お金払ってわざわざこの汚い物件に住むの？
という事です。

最近のお客様はお部屋と同時に、

オーナー様のやる気と責任感も見に来ているのです。

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見えない思い

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



震災以降、

我が国の総理大臣が、誰かわからない日々が続いています。

姿の 見えぬ 総理に対し、不満 の声が上がってきているようです。



枝野官房長官の話では、

「（総理は）慌ただしく過ごしている。

表に 見える 形で動くことがリーダーシップとして効果的な場合もあるが、

多くの場合は、必ずしも目に 見える ものではない」 とを説明しています。





現在、スポンサー企業がCM放送を自粛したため、

大半がACジャパンに差し替えられています。




そのCMのひとつ。 「 見える 気持ちに 」





「 こころ 」は誰にも 見えない けれど、 「 こころづかい 」は 見える 。

「 思い 」は 見えない けれど、「 思いやり 」は誰にでも 見える 。



総理がこのCMを見て頂ければよいのですが。




株式会社 日本 のお客様は、見えない 「こころ・思い」 に不満があります。

それは当然ですが、全てのビジネスに共通するはずです。


私たちのオーナー様に対する「思い」。

オーナー様の入居者に対する「思い」。


きちんと相手に伝わっているか、考えなければいけません。

繁忙期は、あと10日

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



昨日の松本のブログにもありますが、

震災の影響により、各社お客様が激減しております。

「繁忙期」と言われている1～3月も、あと残すところ10日となりました。


本日は焦る気持ちを落ち着かせ、基本的な対処法を確認していきたい、と思います。

地震後の不動産屋とお客様

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


地震後から、オーナー様より、


「うち、まだ決まらないけどお客さん来てるの？」といった質問の電話が多くなっています。


地震後、不動産屋はこんな変化が起こりました。





◎地震後から「不動産屋」はどうなったのか？

・　お客様は激減しています。
春の引っ越しシーズンの中で最もお客様数がピークとなる時に、地震が起こりました。
出かけても帰れるのか？電車が止まるのでは？大きな地震がくるのでは？
不安で町から人が消えてしまいました。
不動産業界に限らず、全ての業界が打撃をうけています。

・今日は、停電もなく、電車も確実に運行しているという事で、町に人は帰ってきましたが、
家電同様、大きな買い物は控え、預貯金確保の動きになっていると思われます。


◎計画停電の影響は？

・でてます。
まず、その時間帯はお店がやっていないと思われています。
当社の場合、鍵の引き渡しや、事前のお約束等ありますので、勝手に「休業」にはしません。

他社様の入り口前で茫然と立ちすくみ、電話をかけまくっている方が見受けられました・・・
張り紙一枚で勝手に「停電のため休業します」と無責任な事をした為、
お客様は、引っ越しのトラックは来ているけど鍵がもらえないという事態です。

旅行代理店の前や、紳士服屋さんの前でも同様な事が起こっていました！！

「チケットが受け取れない！！！」「明日使うつもりのスーツが！！」


◎となると不動産屋の実情は？

・お客様が少ないのですから各社、よりいっそう委託管理物件からのご紹介となります。


◎来ているお客さまの反応は？◎

・いざという時の対応はどうなるのか質問してきます。
入居者にとって関係の無い事、例えば、オーナー様は建物に対して
地震保険に入っているのか等、シビアに聞いてきます。

・いざという時にプロによる迅速な手配や対応が可能。
当然、連携している修繕業者がいるので優先的に修繕に来る。
当然、不動産屋は「委託管理物件」から優先的に対応する。
これらを想像し「委託管理物件」をより求めてます。

この地震にかこつけて、「委託管理」の話をしをしてくるなんて！！
と、気を悪くされたオーナー様がいらっしゃるかと思いますが、
実際にこのようになっているのが現実です。

これまで常に他人事でやじ馬気分でニュースを見ていた東京（首都圏）の人間が、
初めて、電車が止まる、停電が起こる、ガソリンや物が買えないという事を経験しました。

関西の方のように地震保険へ積極的に加入す入居者も増えるはずです。

それと同様に、
これまでは、入居者目線では、「防犯面」や「入居者の質が良い」
と言うイメージで委託管理物件への需要が増加していましたが、

これからは、先に記したように「いざという時の対応」「提携業者があり修繕が優先的」という
イメージも加わり、「委託管理物件」への需要が増えてきそうです。

そして、いざという時に自分は迅速に、冷静に対応できるのか？
という事をオーナー様としても
考えなければならないきっかけとなった大震災でもあります。

建物が崩れた場合、使用不可能な部屋が１部屋だけ出てしまったら
入居者に対しどのような対応が必要なのでしょうか・・・など

入居者に対し、「ご覧の通り壊れちゃったんで、あしからず！」では済まないのです。


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感染力

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



　東北地方太平洋沖地震の被災者の皆様に、

心からのお悔やみとお見舞いを申し上げます。

一人でも多くの方の安全と一日も早い復旧を心からお祈りしております。



今日も余震が続いています。

今回の震災の影響により、日本はどのようになっていしまうのか。

誰もわかりません。

不安ばかりが助長され、精神的にも辛い状況が続いている、と思われます。




特に私が気になったのは、

正確な情報が全くといっていいほど伝わってこない事。



ＳＮＳサービス（ツイッタ―・ＦＡＣEBOOK）などの影響もあり、

情報伝達速度は、秒単位に進歩しております。

新聞やテレビなどよりも早く情報を手に入れる事が可能です。



欲しい情報を問えば、数え切れないほどの回答が寄せられます。

この情報革新の中で利用者が求められるのは、

正しい情報かどうかを判断する事です。



情報爆発社会の中で、選択する事が迫られています。

歪曲された情報に右往左往し、偽りの情報が人々に感染していく。




ものすごい速さで情報が伝達するがゆえに、あたかもそれが事実のように語られる。

東京では、偽りの情報と我欲とが混ざり合って、

ガソリンスタンドに列ができ、買占めが横行しています。



情報とは便利なもので、思考を遮断してくれます。

次にとるべき行動を示してくれているように感じます。

そうして振り回されてしまうのだと思います。

茨城県も被災地！

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


今回の地震でブログが滞ってしまいました。


私の高校時代からの親友（チームメイト）は、茨城県の出身ですが、家が倒壊してしまい
地震直後は家族全員の安否が数日後に確認できたものの、バラバラで避難所生活をおくりました。

高校時代の野球部ＯＢで自宅の部屋に余裕がある者の所に、災害地域に住んでいる
元野球部員やその家族は、避難所から皆、とりあえずＯＢの家に行くことになりました。

こんな時でも、親戚「身内」は受け入れるとなるとその分の生活費がもらえるのかとか、部外者のおやじが来るのは嫌だとか、家が狭い等を理由に家に余裕があっても、心配だけはしても受け入れには消極的です。

幸いなことに、高校卒業後、この被災地に居住を構えた野球部ＯＢは全員無事でしたが、
住んでいた家、賃貸で借りていたマンションはすべて崩れてしまったか使用不可能状態。


私は東京の学校ですが、その後の進路は、就職や転勤、転職などを経て、
割と、東京に住んでいるものは少なく、大阪や福岡等、全国に散っています。

東北方面に移り住んでいる者が意外と多く驚きました。

ＯＢは約９００人になりますが、

微力ながら「とりあえず」でも住居の提供に協力することができました。

茨城県も被害が甚大ですが、連日の報道は「宮城県」と「岩手県」
そして原子力発電所のみとなっていてそのほかの被災地域は被害の大きさが報道されていません。

これだけ取り上げれば地震の被害は「宮城県」と「岩手県」そして発電所だけだと思われ、

恐らく物資は、「宮城県行き」や「岩手県行き」ばかりで、
「茨城県行き」は報道がされない分、忘れられ、被害も大したことないと思われ少ないはずです。

茨城県の北の方は、宮城県同様、ガソリンもなく、水もなく、赤ちゃんのミルクもなく道路も寸断状態のようです。

忘れられている分、復旧が遅いのです。

したがって今日のブログは「茨城県」をアピールしてみました。


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大学生ピーク

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関連事業部　受託課の松本です。


ここ数日は、大学生協指定店として、大学内にて直接お部屋紹介で

そのお手伝いをしていました。

見知らぬエリアでの物件までのご案内は、辿りつけるかが非常に不安です。

何とか物件までたどり着くことができほっと一安心でした。


本日は自分の知っているエリアの大学でしたのでリラックス状態でした。

今日は東京外国語大学に行っていたのですが、

明日が合格者の「手続き」日ですので、今日は「混む」事はありませんでした。

明日が本番といった感じで混雑が予想されます。

大学周辺のオーナー様にとっては、明日を逃してしまえば、

かなり「致命的」となります。


くれぐれも「お出かけに」ならぬようお願いします。

お出かけの方は、「携帯電話番号」をお知らせください。

たとえ鍵が開いていて物件の内見が可能であることが分かっていても、

オーナー様とご連絡が取れない物件は、

ご紹介しません。

と言うより、出来ないんです。


自主管理物件の場合、複数の業者がオーナー様と直接お取引をしての募集ですので、

「もしかしたら他社で決っているのでは？決っているのかもしれない。」という状況では怖くてご紹介ができないのです。

電気通信大学（調布市エリア）のオーナー様も同様です。

明日がピークであり、

明後日はもうお探しの方が激減します。

勝負の一日です。


ご協力お願いします。

そして、不動産屋側の私が言うのはおかしな話ですが、

このまま半年・一年の空室を作らないために、

賃料交渉等は甘んじて受けることをおすすめします！

今からでも遅くありません、

既に「賃料は下げてもよい」と思っている場合は、

今日は、遅くまで準備をしていて、お店にスタッフがおりますので、

このブログに気付きましたらすぐに、

遅くても本日中にお申し出ください。


よろしくお願いします。


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つらいリフォーム

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



景気回復の兆しが、桜のつぼみの様に見え隠れしているように感じます。


建築ベースで分譲マンションや賃貸アパートの施工件数が

多いように肌で感じるようになってきています。

施工に関しましては、まだまだ大手ハウスメーカーが主流です。


内情は、成績の振るわない地方営業所を潰し、

営業マンを首都圏に集中させている動きもあるようなので、

東京においてのみ好調という判断が正しいようにも思います。

街の工務店さんが展開して初めて景気回復と言えるのかもしれません。



今日、伺ったのは、

まさにその大手ハウスメーカーさんがリフォームを行った物件所有のオーナー様。

内容があまりにひどく、詳しくはお伝えできませんが、トラブルが起き、

大手ハウスメーカー ｖｓ 個人オーナー様 の様相を呈しています。



確かにリフォームは既製品である車や洋服とは違って、

まだ仕上がっていないモノに契約をするため、

行き違いやトラブルが起きやすい状況にあります。


契約ごと全般で言えることですが、

■ 「言った ・ 言わない」  の トラブル

打ち合わせ中の内容は、

細かく建築事情に素人のオーナー様が全てを把握することは不可能です。

業者さん側だけにメモを任せておくだけでなく、

オーナー様でも必ず書き留めて置かれる事をお勧めします。


その際、担当者さんに見えないようにメモをとると、印象があまり良くないですし、

担当者さんも緊張してしまうので、あくまで打ち合わせノート的な感覚で

双方が見えるかたちで書き留めた方が良いかと思います。


更に

■ 「やってもらえると思った」 トラブル

今回のケースではないですが、

「あれもやって、これもやって、高いお金を払っているのだからこれもやって！」

確かにお気持ちはわかります。

できるだけ付加価値を付けたいですし、特別のサービスを受けたい。

業者さん側もできるだけ、満足していただけるモノを造りたい。

しかし、「リフォームの範囲」は決められていますし、

工事が進む中でしかわからないモノもあります。


追加工事はリフォームにおいて、特に難しい問題かもしれません。


確かに、担当者さんとの駆け引きは重要ですが、

担当者のやる気を保てる範囲の見極めも必要だと思います。

そもそも追加工事が発生した際には、

どのようになるのかを事前に把握しておくこともお勧めしたいです。






ここからは独り言にちかいですが、


なぜ、様々なトラブルが、こうも起きやすいのでしょうか。

それは、金額があまりにわかりにくいからではないでしょうか？


どこの会社のホームページを見ても金額まで載せているところは非常に少ない。

確かに、物件によりけりで工事費用を組み込むのは難しいのかもしれません。

しかし、それが余計にオーナー様の不信感を募っているように思います。


「見積り無料」なのは、わかったから「いくらなのか？」が知りたい。

知りたい欲求を満たさないホームページを見ていても意味がない。


決して安いから頼むわけではない、と思います。

安心できるから見積りを頼もう、とするのだと思います。


常に「騙されているのではないか」と考えながら生きるのは、非常につらいはずです。







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独り言

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。



今日は午前中は雪が降りました。

昨日が温かかっただけにとても寒く感じる１日です。


今日は独り言のような表現・内容にしてみました。


オーナー様は、例えば「ペット不可」や「楽器不可」等

アパート・マンション経営の「社長」として経営方針をお持ちの事と思いますが、

例えば家賃の最終決定も、この「経営方針」の一つですが。


この家賃の設定やペット不可などの方針が何も無いオーナー様は

いません。

ただ、アパート・マンション経営の「戦略」に関し、

「経営方針」をお持ちの方はどのくらいいますでしょうか？


いわゆる、１０年後を見据えて建て替えを想定し試算を出してみたり、節税、

相続など・・・

こちら側の「経営方針」をお持ちの方がどのくらいいるのかと心配になります。

何しろ「経営」ですので。


この戦略を考えながら、

「じゃあ今どうなっていなければいけないのか」
「その為には、どうなっていなければならないのか」

そう突き詰めていくと、

賃貸経営の根源として、

「空室をなくす＝賃料収入の確保」という事に、自動的にたどり着くはずです。

そして「空室をなくす」為にどうするのか・・・

じゃあ入居者獲得の為にどうするのか・・・

「掃除を入れて見に来た時の第一印象をよくする」とか

賃料を確保するために「起こりえる家賃滞納」に対する対策

古くなれば物件に再投資してリノベーション。

その為に誰と手を組めばいいのか・・・

一人でやるのであれば、覚悟を決めて自分で情報・データを収集するしかない・・・

自分では面倒なのでやりたくない場合は、手っ取り早く、入居者側の情報・データを
持っている。
メンテナンス系の情報も持っている。
しかも最新で正確な情報を持っている不動産管理会社と手を組むのか・・・

ただそれだけだと思います。

飲食業で、自分でおしぼりを「スチーム機」とタオルを買い、毎日洗濯をし、お客様のために用意するのが面倒なので、専門の業者に頼むという事と同じだと思います。

おしぼりくらい出てこないと・・・

但し、無料ではないですが。

しかし、飲食業を経営されている方は、

自分でやるのが嫌なので、おしぼりの業者を使っています。


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〒 182-0026 東京都 調布市小島町2-51-9　
高野ビル4Ｆ
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10日だけでも

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



本日は、東京外国語大学 （ 府中市 ） の合格発表の日でした。



毎年恒例ではございますが、

弊社は、大学生協指定法人ですので、

大学内のブースで住まいの相談会を行いました。




例年であれば、

数え切れないほどの合格者が押し寄せてくるのですが、

ここ数年は状況に変化が起こっております。


合否の確認ですら、インターネットを利用。

実際に構内に来る学生が明らかに減少しております。


そんな状況下で、実際に発表を見にきた御両親同伴の学生さん。

地方からはるばる来て、

今日、お部屋探しを済ませて、今晩はお祝いをする予定です。


しかし、

お勧めをした物件にいざ行ってみると、大変残念な事にオーナー様が不在。

学生向け物件を所有されているオーナー様が、最寄の大学の合格発表の日に不在。

お電話をしても不通。


しかたなく別の物件を紹介し、無事？契約となりました。



オーナー様 「 不在でも、案内してくれればいいのに。」



残念なながら、それもできません。

案内をしたとしても、いざ申込みとなった際に、

契約交渉もできませんし、お部屋止めもできません。


貸主という立場ではありませんので、

あとで揉め事になってしまう可能性もあります。


第一に、お客様はその日に申込みをして、その日に契約して帰られます。


時間が限られています。



オーナー様にお願いがございます。

確かに週末でございますが、この時期だけはご不在・ご不通にならないように・・・


生協実施期間は10日ほどです。

しかも、一般の入居者が見込みにくい地域です。

365日の10日だけは、なんとか御協力頂けないでしょうか。





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せめて〇〇だったら・・・

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。

関連事業部　受託課の松本です。


月曜日に熱が出てしまい扁桃腺が腫れてしまいました。

検査の結果インフルエンザではなかったのですが、

治るのに２日まるまるかかってしまいました。

今は、すっかり完治しました。


１月の年初に昨年から空室が続く物件のオーナー様に

「とにかく何か変えてみませんか？」と

「委託管理」や「定期清掃」や「リノベーション」や「賃料改正」等おすすめしましたが、

「繁忙期」という事もあり、帰ってくる返答はおおむね、

「様子を見る」「繁忙期なんだから決まる！」と断られたわけですが・・・

特に賃料交渉すらも断ったオーナー様の物件は、案の定決まっていません！！

繁忙期だからと「様子を見る」で決まるような甘さはもう無い時代です！

３月に入り、今日は３日、

繁忙期も残すところあと、約１０日となりました。

悪い言い方でズバリ言うと、

結局この繁忙期で、お客様が通常の数倍来る中で素通りされてしまったという事ですね。

今日の時点でまだ入居者が決まっていない！！

なぜだったのか？

①　家賃が物件に相応？
（賃料の見直し提案で意地を張ってしまった）
（欲を出し、紹介されたお客様を賃料・条件交渉に応じず断った）


②　物件周りが汚くて問題外と判断されてしまった？
（まず見た目！の助言通りに清掃をすれば入居者が決まっていた）
（部屋探しの時期！汚いがゆえに決まるどころか解約が続出）

③　不動産屋が「今時無理」と正直に申し出て部分的にリノベーションの提案。しかし無視！
（結果、繁忙期に、お問い合わせ・案内すらない）
（ちなみに、リノベーションした物件は100％決まりました！！）

④　リノベーション等お金をかけたくない！物件が平凡で決め手に欠ける。存在感が無い！
（せめて委託管理で、強制的に営業マン達に存在感を与えていたら・・・）
（せめて委託管理でお客様に規律が守られ、質の良い入居者の集まりと好印象を与えていたら・・・⇒　決め手になっていたのかも・・・）


答えは、

空室のオーナー様に常々提案している一言「何か変えないとだめ！」

という事ですね。

さらに酷な言い方をすると、

お客様が「部屋」を見るときの視点はほぼ同じです。

金額相応で判断する中で、２．３人に素通りされたら何かが「ダメ」という事です。

繁忙期で１００人見たとしても「ダメなものはダメ」

視点は、どの人も同じという事ですね。

④の「せめて委託管理で営業マン達に・・・」「せめて委託管理でお客様に・・・」

は、これからの賃貸経営には欠かせないキーワードです。


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詳しい事はよくわかりませんから・・・

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。



私は、嫁の祖母の自宅近く （300ｍほど） の賃貸で生活しております。

その理由は、近くなので何かと安心だからです。


常々自転車に乗って、

カラオケに行ったり、買い物に行ったり、元気でいてくれるのは有難いのですが、

嫁が愚痴をもらす事があります。


祖母が買ってくるモノが原因のようです。


「 ～ に便利らしいから」

「 ～ に勧められて」

「 ～ で有名だったたから」


買い物くらい自由にしても良いのではないか、と思うのですが、

中には、明らかに高かったり、使い道がなさそうなモノもあるようです。



確かに、高齢になりますと自宅にいる時間が長くなり、

訪問販売に合ったり、テレビショッピングを見たりする機会が増えてしまいます。





本日、私がお話したオーナー様も、今年で80才になられる方でした。

非常に聡明な方でありましたが、賃貸経営はビジネスで、オーナー様は経営者です。

取り決めなければならない事項も多く、複雑な部分もあります。



「詳しい事はよくわかりませんから、全てお任せします。」



そう言って頂くことは、有難いのですが、逆にとても心配になります。

誰にでも同じように話していないだろうか、と。


ご子息も近くにお住まいではありません。

確かに不動産投資ブームで新興不動産投資家と言われる方が増えてはいますが、

私がお話しているオーナー様の多くは、このような方が多いのが実情です。




もちろんこのブログを見ることもできませんし、私が近くに住むこともできません。

できることは、名刺に書かれた携帯番号をボールペンで大きな文字に書き換える事と

定期的にお話をしたりする事しかできません。



物件が満室である、などという事は大切で、そのための提案が私の責務ですが、

それ以外の部分は違った意味で大切なように感じます。




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禁句

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。




長期的な空室問題が起こると、「 少子化 （入居者がいない） 」  と言う。

その言葉が発せられた途端に、完全に思考停止です。

なぜ、空室が続いているのかを考えなければならないのに、

最後は「 お客様がいない 」からだと。

不動産会社の人間までもが、「お客様が少ない」 と言う。


少 子 化　―　非常に便利なことばです。


しかし、「 少子化 」という理由は、大局的には間違ってはいないですが、

今、そこにある、「 なぜ？」を消滅させる、という事にはならないでしょうか？


「 なぜ 」長期的な空室が起きたか、を考える時に、

「結局、お客様がいないんだよね」と誰かが言った途端、

すべての問題が「 少子化 」のせいになり、

「景気回復と子育て支援策を政治家に委ねるしかない」と、

問題の本質が議論されないままになってしまいます。



「 少子化 」にしても、「 お客様がいない 」にしても、あまりに正論です。

その一言を発した人も、それを聞いた相手も「確かに、そうですね」と納得してしまいます。


誰もが知ってる妙に安全な言葉・・・そういったものが、思考停止の一言になっている。

そして、思考停止ワードが発せられた途端、

『 今 』 『 ここ 』にある問題が置き去りにされています。

そして、あたかも前に進んでいるような錯覚。



きっと、

誰もが不安でいっぱいなのだ、と思います。

そして、

そういった不安を打ち消してくれるのが、思考停止にしてくれる言葉なのだ、と思います。





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「 慎重に 」 とは何か？

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賃貸経営アドバイザーの坂田です。




評論家 ： 「消費税に関しては、慎重に 議論すべきです」




国民のひとりとして、確かに、慎重に 議論していただきたい、と思います。



しかし、私たちはこの繰り返される言葉の意味をもっと考えなければいけないはずです。

この 「 慎重に 」 という言葉。

何とも聞こえの良い言葉です。

日本人が大好きな言葉かもしれません。


あくまでも発言者の意見に 「 賛成 」 という立場をとっています。

ですが、多くの場合、


① やった方がいい！

② 確かに、何かやるべきだ。

③ でも、慎重に やった方がいい。

④ 結局は何もやらない。


となってしまいます。



な　ぜ　な　の　で　し　ょ　う　か　？



それは、


何かをやることによって問題が生じた場合、

その責任の所在は明らかになってしまいます。


一方で、


何もやらないことによって問題が生じた場合、

その責任の所在を明確にするのは難しい場合が多い。




【 結 論 】 ： 失敗して責任を取りたくない。




「 慎重に 」 と言い続ける人が評価され、問題を提起する人の評価は下がるばかり。

何もやらない人の方が評価されるという、

訳の分からない常識がまかり通ってしまっている。




私たち不動産賃貸業界も少なからず、

「何もやらない方がいい」という価値観に支配されているように感じます。



幸いなことに、

私は「何かをやる （提案をする）」という環境におかれています。

そして、その責任は私自身にあり、このチャンスを生かさなければなりません。




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